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冯仑对话卢俊:北上广深的房子还值不值得买?
发布时间: 2019-09-02   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 2172
标签: 冯仑|卢俊|北上广深

【waigf.com讯】前些天,在《买房这些事儿》新书发布会上,冯叔和知名房产 KOL「真叫卢俊」创始人卢俊先生进行了一场对话,聊了聊买房的这些事儿。对话现场,冯叔和卢俊先生回答了观众们的提问。小编整理了部分答问内容,分享给大家。更多资讯点击外国买房网


01

:我们都知道,现在一线城市的房价非常高。比如北京,多年前六千块可以买一平米,现在市中心的房子,六万块钱一平都很难买到了,价格超过了东京伦敦我们想知道,在目前的情况下,一线城市的房子还值不值得买,房价会不会再涨?


卢俊:「一线城市的房子还能不能买,或者说一线城市房价会不会涨?」这是一个很大的问题。我觉得这个问题要分两块来讲。对我们来说,「买这个房子干」是很重要的事情。我们听很多人讲宏观趋势、经济发展、行业走势,但很多人忘了自己买房干吗?到底是要居住,还是要赌以后可以涨多少钱?


如果是硬刚需,像北京这样的稀缺城市、稀缺物业,买房产没有问题。


就像冯叔讲的,「房子以后涨价了,你要卖掉,中间的钱归不归你?」赌可以换成钱进入口袋,可能是比较的艰难。涨归涨,涨的利润可能不是你的。二三线城市或许不一样,但一线城市有这样子的走势——房子会你成为资产,不会成为现金。


冯叔:我赞同卢俊说的。如果是刚需,比如要结婚生子,或者说手里有钱,想要安顿下来,买个房子自己住,那什么时候买房都对。


就好比说,有人问现在是不是结婚的时候?那么考虑的因素一定是「是不是成年人,需要不需要过日子」,而不会说,「好像在打仗,那先不结了」,哪怕是兵荒马乱,人该结婚还结婚,因为那个是刚需。刚需的时候就是对的时候,但是投入的时候就不一定是对的时候。


所以,如果是投资,作为资产配置,我认为目前还是应该慎重。因为有很多的「政策不确定」。未来的资产,包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。


而且,中央的态度很明确,就是「房住不炒」,要抑制投资行为。从这个角度来说,我觉得也不要那么着急,特别是着急在一线城市买房。


如果你有这个投资冲动,其实可以去多看看二三线城市。研究一下目标城市的人均GDP、人口的增量情况、城市发展的空间结构、人们对该城房价的心理预期,以及经济成长,也就是就业、收入等情况。从这些因素入手,考虑是否投资。比如说,人口在快速增长,基础设施不是特别完善,人均 GDP 不是很高,五六千美金,这样的城市,其最好的地段还有一定的投资价值。


《北京爱情故事》为在一线城市买套房
有些人付出了太多

02

:前一阵,我们的微信朋友圈被一个新闻刷屏。日本有一个小姐姐,15 年里每顿饭吃几块钱的乌冬面,也不买家具。家具是捡来的,衣服是亲戚朋友捐的。她省吃俭用 15 年,然后买了 3 套房子。这个新闻出来了以后,很多网友说「我也要这样子」,同时也有很多人说「不要这样」,你们怎么看?家庭资产中,房产占比多少是合理的?


卢俊我们中国人把买房当信仰。国外也有这样的情况,蛮让我意外的。


类似的情况,在我们身边不太少见。确实有很多 80、90 后,第一套房就想在大城市买,一开始的时候非常非常艰难。


我一直把买房当成是一个过程,而不是一个结果。不是把一定要拥有几套房子作为核心目标。


我觉得,还是那个问题,因为房子太贵太重要了,很多人对买房这个事情,就忽略了自己的真实情况,或者是买了房却把生活变了样。她比别人多了两三套房子,生活却是这样子,我觉得没有必要。她也享受不到房子增值带来的快感,可能她会很焦虑,「这个房子今天价格怎么样,要不要挂牌?」她未来的生活状态会陷入这样的恶性循环。


普通的家庭,包括我自己,定位也是一样的,我不建议买太多的房子。不要超过 4 套,那么这样就 OK 了。长辈的房子也有很多,太多的房子到你手上会是累赘。你的房子想卖、想转让了,会占用你的大量的时间、精力。


不要以拥有多少套房子为荣。购买很多的房子让你的资产看上去很多有一个前提,就是房子有没有负债,因为房子是资产,也是负债一部分。如果是全款买的,是纯资产,不会在以后占据你的工资,是可以的。


冯叔:要交房产税也是负债。


卢俊:对,这个房子会不会给你的生活带来压力很重要。房子给大家带来愉悦,住在里面,结婚、生小孩,是很开心的,才可以。我个人可能对房子也好,资产也好,看得不是那么重,我对自己的现金流、自己赚钱的能力看得比较重。我们发现在这个相对混沌的市场里面,靠自己比靠房子靠谱,自己可以赚更多才更好。


冯叔买房不要伤害自己的正常生活,和吃饭一样,不能为了吃饭伤害生活的其它部分。日本这个故事不具有典型性。况且在日本房子不增值,可能就是她个人生活的爱好。


在中国可能有这样的倾向,不太好。比如家长超出自己家庭的收入能力,去给孩子买房甚至买很大的房子。 在我们客户里面经常会有这种情况。孩子结婚,本来买一个小房子就可以了,家长说,「我要给你带孩子,我要住,你得给我一个房间」,就要买 100 多平甚至是 150 平以上的房子。钱不够,家长说,「我给你凑钱」。最后住在一起,小孩也不开心。第一是生活上面没有私密性,第二是长期经济上混在一起,空间上混在一起,情感上纠缠不清,一吵架就非常伤感情。


我们公司昨天有一个员工和我说这个事情,他们家就是这样子,一吵架就很头痛。


我想到作家柔石在上世纪三十年代写的一篇小说,《为奴隶的母亲》,讲的就是母亲为了子女牺牲又牺牲,但是并不快乐。我们希望的是大家在买房过程中要量力而行,在人生不同的阶段确保生活有序、正常、快乐,就可以了,其它强加给买房的因素都不应该考虑,要拒绝。


03

:两位都是不太看好「省吃俭用买房」。我提出另外一个观点,两位是不缺房子的人,至少有两套房。像我们这种没有两套房子的,我想要有安全感,我要买房养老,与其做其它投资,不如花在房产上。我这个观点,两位怎么看?


卢俊:很多人说这个问题。你现在没有房子,很快你会有很多房子,因为你的长辈会给你留很多房子。可能这个房子你觉得不够好,你想要更好的房子。到底应该是什么样的?度很关键。


房地产经过 20 多年的发展,真的基本上解决了大部分的居住需求。无非你要住得怎么样?要不要换更好更奢侈的?这是一个维度。


而且,现在的政策,我觉得「房住不炒」不是一个口号,我们看到上海在大力推行租赁市场,去年上海的租赁用地出让超过商品房地块的出让,说明未来你有两个选择。


以前我们没有选择,要么是买房,要么是被逼买房,没有其它选择。未来,安全感可以通过其它的维度获得——通过长辈的房子,住得差一点;通过政府的租赁房,住得体面一点;也可以买房过你想要的生活。


第二种要不要买房的情况,也就是说换了一个城市,在那个城市扎根,要不要通过买房来解决自己的居住问题?我觉得还是根据自己的具体情况。


买房这个事情,大概率不会犯大错,这个也是没有问题的。在房源配置不是很大的情况,多一套房子没有大错。关键是买这个房子的代价很重要。我不是很建议省吃俭用买房,把所有的钱供一套房子,把自己弄得很拮据。当下是咬咬牙,以后可能有小孩了,要教育了,自己想学习深造,这会给你更大的焦虑感。把前期太多的筹码放在房子里面,没有太大必要。我之前问过冯叔「房贷占收入的多少比较合适」。


冯叔:按照一些发达国家的经验来说,最好不要超过三分之一。家庭收入的三分之一以下拿来供房,这样比较安全,而且对生活影响不大。


现在有一些家庭的房贷占到家庭收入的一半以上。万一有一个工作的间歇,或者是转换跑道,停几个月,压力会非常大。所以控制在三分之一以内是比较舒服的状态。


至于说「其它投资不如买房」这个话题,如果在五年以前,你说的这个逻辑是成立的,因为所有的房子都在不断地涨,你多买一套,甚至用一点杠杆,看上去都是可以的。


但是,最近三四年以来,政策变了。大家一定不要忘记,政策已经变了,变到卢俊刚刚也说到的「房住不炒」。现在这些制度、政策,在限制你通过买房去获取溢价。这个时候还去买,就不对了。


最近有一些朋友问我买房的事情,我经常就讲一个故事,一个北京大姐在几年前反向安排的故事。她在北京三环有一套不到 100 平米的房子,她把房子卖了。卖了一千万多一点,然后到大理买了一个 300 平米的别墅,剩下的钱理财,一年百分之五、六的回报,也有六、七十万,这个钱,拿三、四十万在北京租一个豪华的公寓,剩下的钱生活,也还可以。


在北京,把一套不到 100 平米的普通的公寓,变成住进豪华公寓,账上还有七八百万现金。


你想,这样子的生活更舒服,还是把这个房子抵押买一套比一千万更贵的房子舒服?如果抵押再买房,一旦市场有变化,这个人可能要跳楼。


我昨天和公司的一个员工算帐,他的房子 80 平米,值 500 万,房贷每个月 1 万。他说是不是要换一个大房子?我建议他卖了房子,把 200 万贷款还了,还剩 300 万。每个月减少 1 万的房贷,那么就等于是多了 1 万的收入。拿这个去租房,肯定比现在的 80 平米房子大。手里还有 300 万现金。两年以后,可能在北京用 300 万入市按揭,可以买 150 平米的房子,那么就没有压力了。


除了买房、卖房以外,我们有新的可能性,我们也有很多可以让生活更幸福的置业安排,不是贷款买房以外就没有别的选择了。要合理地安排自己的居住。即使是买房也可以买得更聪明,更舒服。


04

卢俊:确实,像冯叔说的,买房是一个技术活,不是盲买。我今天带了两本书,一本是我当年珍藏的《理想丰满》,一本是冯叔刚出版的《买房这些事儿》。这两本书连起来,您觉得现在能不能把买房当成一个丰满的理想?


冯叔:比较聪明地买房,我觉得算一个理想,也许不是最丰满的理想,但是可以成为一个让人愉悦的追求。如果是痴迷于买房,就像日本这个小姐姐的买房思维,不仅不是理想,而且在现实中会非常困难。


我记得上海有一对夫妇,比这个日本姑娘还要节俭,到最后和亲戚朋友都不往来,他们觉得一往来就要花钱。同学聚会不参加,也不见父母,什么人都不见,也没有生孩子,因为生孩子要花钱。虽然他们最后也是买到了两套房,却变成了「只是活着的哺乳动物」,没有社会属性了。这样的人生,当然不能叫做理想丰满。我们要把买房和自己正常的生活、事业发展做一个聪明的安排,这样的话,不仅买房是一个理想,而且是生活让理想丰满。更多资讯点击外国买房网

声明: 本文由(外国买房网)编译,转载请保留链接: 冯仑对话卢俊:北上广深的房子还值不值得买?
评论1条评论
  • IOP1

    人生既要做加法,比如在工作事情上。有时也要做减法,比如在买房这件事上。

    2019/9/2 11:11:080

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