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冯仑对话卢俊:哪里的房子值得投资?教你一招
发布时间: 2019-09-09   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 2083
标签: 冯仑|卢俊|房产投资

【waigf.com讯】上个月,在新书发布会上,冯叔和知名房产 KOL「真叫卢俊」创始人卢俊先生进行了一场对话,聊了聊买房的这些事儿。对话现场,冯叔和卢俊先生也回答了观众们的提问。今天把答问的其它内容分享给大家。



01


卢俊:我第一次看冯叔的文章,是我刚刚入行的时候,到现在将近 20 年。这 20 年来,您看到的购房者,以前和现在有什么变化?现在 90 后、00 后对房子的需求和以前相比,有什么不一样的地方?更多资讯点击外国买房网


冯叔:我觉得有三个方面的变化。


首先,90 后的购房动机在减弱。原因有两个,一是宏观政策不鼓励买房做投资了。二是老人留下来的房子很多,现在的家庭是「242 结构」。也就是小两口,双方父母是 4 个人,祖父祖母 2 个人,祖父母、父母的房子都会留下来。人口是倒金字塔结构,所以 90 后、00 后并不缺乏房子。按照现在的人口增长速度来看,未来 20 年房屋总量不缺乏,所以说 90 后、00 后买房的动机、冲动会减弱。


其次,他们对房子的个性化要求会提高,换房的速度会加快。他们会觉得老人留下来的房子不合适,有的出租,有的卖了换成钱,出国旅游、创业。他们交易的频次会加大,这一点和以前不一样。


第三,在对空间的要求上,会更多地倾向于向智能化、健康,以及房间里面的复合型的功能上面聚集。智能化就不展开讲了,现在智能家居很多。健康,就是空间的环境要好,比如说,不能有甲醛,等等。房间的复合功能现在是一个趋势,比如说客厅,现在的功能设计要求是,你在里边吃饭,那就是餐厅;你在那看电影,也可以做影院。不像过去一个功能,非常的简单。


《嘿,老头!》|未来缺的也许不是房子

但是大家对房子的个性化要求会提高



02

卢俊:冯叔这次来到上海,我也替很多人问一个问题。您说「房价以后怎么样很难说,变数很多」,我们很好奇,您觉得上海的房价5年以后会怎么样?




冯叔:我的经验是,一定要听党的话,按照政府的要求办。党和政府提出来的就是「房住不炒」,而且有一系列的配套政策在陆续出台。所以我觉得,5年以后的房价,跟现在比差不多,涨不了太多,也掉不了太多,上下波动不超过 10%。




卢俊:这是很重要的建议。还有一个很多朋友想问的问题,随着经济、社会的发展,很多城市发展成为城市群,从粤港澳到长三角到雄安新区。在这几个大区里面,您更看好哪一个?




冯叔从我们投资、发展业务的角度来说,我们排的顺序是粤港澳第一,长三角第二,成都这一片第三。之前北京排第一,最近几年有一个很特别的现象,北京很多的资本都往深圳跑。




判断看一个城市的投资、发展潜力,我们有一些特别简单的「土招」,就看三个指标。




第一,看这个地方连续存在的优秀民营企业数量到底有多少。有一些城市,知名的民营企业,一家都找不到,还发展什么?我们要看这个指标。




第二,看广告市场。你到一个城市,如果看到的广告牌都是本地的土特产广告、画家广告,甚至是政府的宣誓性的标语口号,那么这个地方的开放度肯定不够。如果到处都是跨国公司、中国知名企业的广告,那么绝对是一个开放的地区,你就尽管去。




第三,看律师市场。我们知道,北京的律师市场有300多亿,但是二线城市的律师市场一般是两三亿,有些省份整体上也超过10亿。




律师市场的大小反映的是这个地方做事在按照什么规矩办。如果一个城市的餐饮市场不断上涨,律师市场在萎缩,往往说明这个地方还是按照民间的方式做生意。律师市场在涨,餐饮市场的增长速度低于律师市场的增长速度,一定程度上能说明这个地方是在按照法律办事。




我们按照这三个指标判断,现在粤港澳地区的律师很赚钱。3年以前,北京律师是有钱人,买豪宅的很多是律师。但是你到不发达的地区去看,会发现很多餐饮老板很牛,但律师很穷,这样的地方就不能去。




所以,看律师市场、广告市场,以及知名民营企业的数量,这是我们决定去哪投资的一个土方法。




03

:对中国的房产中介行业来说,除了链家、中原,其他竞争者有机会吗?




冯叔:我觉得,未来中介一定还有两个发展的机会,可以和链家、中原并行。第一个是完全利用区块链技术,甚至是在全球整合营销,目前在国内、国外都有一些这样的新企业出来。是用大数据代替传统的中介业务。区块链技术在这个领域里面会催生新的中介方式,让大家买房更方便。




第二个是区域性的细分市场的中介,永远需要在人和人之间打交道,也会存在。比如说,我只做上海的中介,在上海只做一个社区,我和社区里面的每一个人都很熟,就做这个中介。这个生意是可以存在的。




卢俊:我对这个话题感触很深。虽然中国的中介市场有很大程度的发展,但中介这个行业如今没有被所有人尊重。我们的手机显示骚扰电话,有一个类型就是「房产中介」。所以说,中介品质现在亟需提升。




考虑要不要颠覆链家、中原的时候,把服务做好,品质做好,可能就是不一样的商业模式。我们和很多客户沟通,很多人有不安全感,一个是对政策的不安全感,还有一个就是和中介交流的不安感。




这一块生意很大,我觉得未来会有很大的前景。以前按照规模来说,我们提到链家是因为它最大,提到中原是因为它在某些地方最大。未来会出来置业顾问,现在是没有置业顾问的,就是为规划房产这一块还比较少。




04

:对旅游地产怎么看?比如说嵊泗岛,崇明岛上的别墅,您觉得怎么样,好不好做?




冯叔:我不建议这样分,地产就是住宅、非住宅;或者是自用、商用。做出来要出租,那就是商用。你讲的旅游地产也遵循相应的市场规律,不存在好做不好做,但是在不同的经济周期里会有起伏。




比如说度假,是繁荣的行业,有点像甜点,一旦经济下来就不好做了。经济萎缩时,最早压缩的就是度假的需求,教育支出是比较后压缩的,吃饭的支出是最后压缩的。




而且,这个是跨地区的不动产,更难做。很多人以为度假旅游好做,其实很难做,因为客户是跨地区的。如果你没有足够大的品牌和运营能力,很难吸引更多的客人过来。




此外,中国非常大,似乎能给你诱惑的地方很多,但是你去做投资的时候会发现,进入到后开发时代,每一个细分的领域,对专业性的要求都比住宅的时代高很多。投资的时候,除了开发商,更多的要把投资商、运营商叫到一起来论证,一起看这个项目,这样才能比较容易地把握产品和未来市场。




卢俊:旅游地产现在很热。因为推销的渠道很多,大家会看到各种各样的旅游地产。比如有人考虑乌镇的养老地产。他们成功不是靠地产成功,是靠运营,靠为用户服务,靠做增值。我认为这个是未来所谓的旅游地产一个很重要的方向。以前做旅游地产就是图便宜,未来空间可以给人感受的东西越来越重,这个大类别很大,你要关注更细的领域。




05

:现在中美贸易摩擦,人民币汇率也有波动。随之而来就是有一部分人想投一些海外的房产,像日本之类的。两位对人民币汇率,以及包括海外房产这两个事情怎么看?




冯叔如果要投资海外房产,首先在国内生活没有问题。我们假定在这个前提下投资海外房产




有两种投法。一种就是投增值,但是和生活没有关系。那就是专门投人均 GDP 不到 8000美金的一些地区,比如说东南亚的泰国柬埔寨、越南,在最好的地方买房子放在那里,5年、8 年涨几倍是可以的,这个投资和生活没有关系。还有一种不叫做投资,是买生活,比如说去日本日本的房子不可能有太大的涨幅。你买的是生活,所以你要经常去住。




这两种投法或者说花钱的方法不一样。我相信更多人是第一种,如果是第一种,我觉得目前有机会,我们也有一个团队在那边做这样的服务,看到很多国内的客户在那边,而且真的是赚到了钱。

现在有一个困难或者说有一个政策方面的限制,就是人民币的兑换出境。如果人民币不能出境的话,这个投资就没有办法进行了。所以,我们要讲的就是,海外置业的一个前提是,国家政策对人民币兑换成外汇这个事情是支持的。如果不支持,这个事就是「心动,但不能行动」。




卢俊:首先,现在很多人考虑海外房产的逻辑是不对的。很多人考虑海外房产的原因是在国内不能买,但手上有一点钱,感觉通货膨胀,又有所谓的贸易战,觉得很焦虑,要找一个出口。听到有人说海外房产,那么就考虑要不买海外房产如果是在这样子的逻辑上考虑海外房产的话,我觉得遇到坑的可能性比较大。因为你是在非理性状态下的购买。我碰到很多人出现购买失误,因为海外的政策、法规和国内完全不一样。但是如果按照我们国内房价涨幅的逻辑去购买,很多人会忽视异地的法规和政策力量。




其次,之前我观察发现:购买海外房产最成功的都是子女在那边读书的家长。因为那边有小孩上学,就买一套。他们的心态很平和,而且有需求,所以买房。这个房是作为家庭资产的一部分,不是一定要涨成什么样。买海外房产的心态要和国内买房一样,是「房住不炒」,如果你要赌什么的话,可能会有成功,也可能有风险。




第三,现在有一些新兴国家、城市很热,发展很好。这些城市的机会和坑是并存的。这些城市因为各种各样的原因,确实很猛,或者说短时间有很大的波动。我个人认为买房是慢慢变富,一夜暴富在我身上不会发生。我希望更多人以平稳的心态对待海外房产这个事情,现在很多资讯很容易让人焦虑,希望大家冷静一点。更多资讯点击外国买房网


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评论1条评论
  • 17778015602

    五年不涨,好多人要开始甩卖房产了

    2019/9/9 10:16:050

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