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冯仑:楼市与股市的关系

发布时间: 2019-10-21     所属栏目: 冯仑风马牛     点击次数: 1750 次     热门评论:1条
标签 冯仑|楼市|股市
【waigf.com讯】问:冯叔,我对股市很关注,想问一下,股市和楼市有什么关系?您能不能给我们一点参考。更多资讯点击外国买房网


冯叔:股市和楼市的关系很密切。我有一次去纽约,有一家研究机构给我看过一个报告,叫《失业率、股市和写字楼租金的关系》。


他们的研究报告里,总结了一些规律。总体来看,股市好的时候楼市也好;股市不好的时候,楼市有时好,有时也不好。


按照这个规律看我们中国的情况,那就是,2016 年以前的 20 年里,楼市一直好,股市不好的时候楼市也好。但是今后呢?在人均 GDP 过了 8000 美金以后,房地产市场本身会有时好、有时不好,在这个时候,楼市和股市应该是同方向的。


也就是说,在过去,楼市和股市的发展、涨跌可能不是一个方向,甚至有时候是两个方向。但今后会更多地是同方向——股市好,楼市才好;股市不好,楼市也不怎么好。


当然,我们国家的股市、楼市,因为各种市场的管理、管制比较具体,也比较多,跟国外不完全一样,所以我们也不能完全照搬研究国外市场的报告来看中国的情况。

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可房价是真贵


:我有一套空置的房子,我现在在考虑是租出去,还是把它卖掉。毕竟现在经济压力也很大,而且 M2 的增长也很快,比如在一线城市,租金的回报率并不算高。我要考虑如何抵御通货膨胀,以及增值。所以,怎么判断是应该持有,还是说把它卖掉,然后拿这个钱再去买理财产品?


冯叔:如果房地产市场是在完全的市场经济条件下,所有相关的政策、法规都很稳定,持有一个不动产来对冲通胀风险的做法是特别对的。


但是,如果相关政策的变化比较快,也难以预测,就可以考虑其他的做法。比如说,你持有一套房产,但是过一阵不让交易了,价格呢,既不让涨也不能降价。前一阵就有城市出政策,房子降价的幅度不能超过 5%,这种政策来了,持有这个房子就没意义了。


这个时候,如果你手头有钱,可能还能流动。资产如果没有流动性,就不是一个好的资产,好的资产要有流动性,要能增值。我们现在面临的不确定性是围绕着这些与住宅有关的政策不太确定,交易的规则不确定,税也不太确定。


所以如果是我,有「多余」的房子,除了自己住以外的第二套,甚至第三套房,我就卖了,换成别的资产,流动性大的资产。

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:冯叔,很多家庭都会把房产作为自己投资的一部分。我想问的是,租售比达到多少,可以作为投资的一种方向?比如说,我想买一套房投资,它的租售比达到多少,是可以投资的?


冯叔:现在国外有一套标准,大体上认为资金回报率在 6% 到 7% 以上,就是有投资价值的。但是国内房价相对而言特别高,租金回报率都在 2% 到 3%,所以,以前大家投资房产不看租金回报率,只看售价。因为人均 GDP 不到 8000 美金,住宅价格上涨的空间比较大。但是,随着我们的人均 GDP 超过 8000 美金,未来大家投资住宅还是要看租金回报率。租金回报率如果在 6% 以上,我觉得你可以适当投资,如果太低了,也不值得投资。


:冯叔,我有一个关于养老地产的问题。中国现在正在慢慢地进入老龄化社会。现在看,中国的养老地产有两个方向,一种是像泰康这样的模式,在城市的郊区建老年公寓;还有一种是在城市的市中心,对以前的酒店进行改造,改造之后做成老年公寓。现在发达国家有很多有钱的老年人是住在市中心的,因为医疗等基础设施比较完善。您觉得,中国今后的养老地产会更偏重于哪个方向?


冯叔:这两种模式我都了解,应该说,大概率来讲,未来比较多的是后者。泰康这种高端的、集中式的、商业化的养老是小部分人的选择,可能不到 5%。当然,由于我们人口基数大,即使是 5%,也是个很大的市场。大部分还是在社区,在城市里。尤其是我们中国有很多独生子女,将来老人跟孩子不能够分得太远,所以会在城区,也就是居家和养老结合起来,然后依靠智能设备、信息系统,以及医疗的服务得以完善,让老人安享晚年生活。这应该是一种更普遍的养老模式。更多资讯点击外国买房网

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经济增长到了这个阶段,房子已经不稀缺了,买房赚钱的时代已经过去,有多余的房子就卖掉。投资首选股票。

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