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东京奥运会开幕在即,是时候了解下日本房产投资了!

发布时间: 2020-03-07     所属栏目: 外房资讯     点击次数: 3314 次     热门评论:0条
标签 日本|东京|奥运会

【waigf.com讯】东京奥运会会让日本房产走势如何房产价格只会上升到奥运会开始前,结束就回落?日本房产投资该选哪些城市?.......



自从日本的新冠肺炎疫情加剧以来,关于东京奥运会延期或取消的传闻不断。国际奥委会当地时间3月3日在其官方网站发布消息,国际奥委会执委会当天在瑞士洛桑听取了东京奥运会对于防范新冠肺炎疫情的相关报告,之后,国际奥委会执委会表示全力支持东京奥运会按照原定计划(即7月24日至8月9日)举行。



国际奥委会官方网站截屏

据央视新闻报道,国际奥委会新闻发言人马克·亚当斯表示,基于现有证据,没有理由更改2020东京奥运会,将按原计划举行。国际奥委会执委会鼓励世界各国的运动员按照既定计划备战东京奥运会。


日本广播协会电视台报道,桥本圣子就东京奥运会能否延期举办时表示,“按照奥运会举办城市合同,国际奥委会可以作出取消奥运会决定的原因只有‘本届奥运会如果不能在2020年举办’,按照这个解释,只要在2020年的话,可以延期举办。

桥本圣子还表示,“东京奥委会、国际奥委会、东京都正在按照7月24日举办(东京奥运会)这一目标,全力准备,日本政府也将竭尽全力支持(办好奥运会)。”

今年将是东京第二次举办奥运盛会。

1964年的东京奥运会给日本人留下了热血沸腾的集体回忆。时至今日,奥运遗产还在发挥着它们的余热。

彼时,东京各处多座体育场馆拔地而起。具有流线型动感外观的代代木体育馆,现在是东京的标志性建筑之一。



(代代木体育馆)

国立霞丘陆上竞技场(又称东京国际竞技场),举办了奥运会开闭幕式,以及足球、田径、马术等项目。

2019年11月30日,在此基础上改建的新国立竞技场正式宣布竣工。作为今年东京奥运会主场馆,仍将在此举办开闭幕式、田径等项目。



(新国立竞技场)

日本武道馆作为奥运会柔道馆建成,奥运过后,1966年披头士乐队在此举办演唱会,随后该馆成为大牌艺人举办公演的重要舞台。



日本武道馆)

除了至今仍在发挥作用的体育场馆外,开幕式的盛况、圣火传递的时刻,以及东京至新大阪新干线的贯通等,都构成了日本一代人对1964年奥运会的记忆。


奥运是笔经济账

抛开情怀来看,奥运会还能给承办国带去更具现实意义的经济效益。

我最近在刷一部以房屋中介为题材的日剧——《卖房子的女人》。

剧里有一个很有意思的地方,第一集开头就提到东京申奥成功对房地产市场带来了立竿见影的拉动效果。



东京申奥成功是2013年,而该剧于2016年播出。这么说来,剧中的时代背景应该比较契合那时东京的真实状况。

1984年,洛杉矶奥组委请来彼得·尤伯罗斯担任奥组委主席。他上任后,大刀阔斧地改革奥运会经营方案,最终通过出卖电视转播权、吸引企业赞助、销售比赛门票这三种方式,为洛杉矶奥运会创造了2.25亿美元的盈利。自此,奥运会不再是赔钱赚吆喝的买卖,而成为了人见人爱的“摇钱树”。

而在奥运经济学中,旅游业和建筑业构成了两大支柱。

诸多奥运会主办国的数据表明,从获得主办权的那一刻开始,国内的外国游客数量便会迅速增长。这一趋势会一直持续到奥运会的召开,并且在奥运会后仍将平稳地保持若干年。

可以说,奥运会对于一国旅游业的带动作用贯穿于赛前、赛中、赛后整个阶段。



东京的奥运五环标志)

日本国家旅游局调查,2016年访日的外国人超过2400万人,其中,中国人以637万人居于首位。日本银行估算,2020年访日游客数将达到3300万人。

作为奥运经济的另一极,建筑业可以分为两类:一类是与运动项目直接相关的设施,如比赛场馆、游泳池等。另一类则与运动项目没有直接关联,如奥运村、交通运输系统还有餐馆。

国内媒体转引外媒报道称,日本已为承办东京奥运会耗资250亿美元。大部分便是用于建筑业方面。

受疫情影响,东京奥运会所产生的直接及间接经济效益恐怕都要大打折扣了。而前期的巨大投入也使得国际奥委会、东京奥组委等方面竭尽全力确保奥运会如期而至。

取消奥运会无疑是最坏的打算。那样一个决定不但会使主办城市、赞助商、转播商等面临巨额损失,恐怕还使日本丧失了一次使经济再度腾飞的良机。

在疫情对国内投资环境造成一定影响的前提下日本显然是一个好的房产投资点,而奥运的利好下,日本房产走势将会形成何种局面呢?我们一起来聊一聊。





1

历届奥运前后房价走势回顾



回望过去历届奥运会,诸承办国家与城市的房价走势可以看到,多数承办国和城市在奥运会开幕前,就迎来房产市场的黄金期,且这一趋势得以延续到闭幕后。


韩国,在1988年奥运会后的30年里维持着房产市场的良好势头。


巴塞罗那/西班牙,1992年奥运,长期走势平稳良好,仅在08年全球性金融危机以及之后的欧债危机中房价出现下跌。


亚特兰大/美国,承办1996年奥运会,房价走出了近20年的长牛,仅在次贷危机中出现过大幅回调,但很快在之后的几年里恢复到危机前水平,并一路稳步上涨。


悉尼/澳大利亚,2000年举办奥运会,从未遭逢经济与房价衰退的“优等生”。


北京/中国,受益于2008年奥运会红利,亚奥板块的房价从奥运会之前的9000元/㎡左右的均价,涨至如今的破10万元/㎡。可见,奥运概念对于这一板块的利好是深远的。



伦敦/英国,2012年举办奥运会,周边的房产价格也是持续上涨,并在高位企稳。


里约热内卢/巴西,2016年举办奥运会,而之前2014年又举办了世界杯,叠加效应下房价飙涨。


历届承办国中,只有2004年举办奥运会的雅典,成绩不佳,但究其原因,是希腊作为欧债危机爆发的原发地,经济与房地产价格出现下跌而没有恢复到危机前水平。


由此可见,房地产与奥运经济的关联度还是相当高的,在很大程度上受益于奥运经济的产业。奥运会不仅带动该国基础设施的建设,诸如市政交通、比赛场馆的改造、酒店、商场的扩建,还能吸引大批人口涌入导致城市住房供求增长,价格飙升。


我们来看一些数据:


伦敦奥运会期间,伦敦大区内涨幅高达16%,特别是最靠近奥运园区和附近新建公共交通设施的一些具体地段,成为东伦敦房地产市场大亮点中亮眼地段,哈克尼区(Hackney)的哈默顿(Homerton)和肖迪奇(Shoreditch)平均房价更是分别上涨了69%53%同时,英格兰和威尔士房产价格也出现了5%的小幅度上涨。



里约奥运会前2010年左右,平均房价大约在每平方米1.5万元人民币,到2013年已翻了一番,达到近3万元人民币一平米,目前里约的平均房价进一步上涨至4万元人民币的水准,涨幅惊人。



看的出来,无论是发达国家还是发展中国家,奥运会对举办国家与城市均有相当正面的影响,毕竟在公共设施与服务行业大幅发展提升的背景下,举办地辐射区域内的房产附加值也得到了相当的溢价。



随着东京奥运会的不断临近,日本房产逐渐升温。日本经济产业省统计,从日本获得2020年奥运举办权至今,日本房价已上涨11%,更有日本房产投资咨询机构预计,在未来5年里,东京辐射区域还将见证楼市30%以上的增幅。


这个预测不是没有道理的。即使是成熟发达国家的城市在举办奥运会后房价依旧有着超过30%的涨幅,仅从收益来看比股票债券市场更为吸引人。




看完2020年东京奥运会,就可以对世博会翘首以待了。在2025年世博会的申办中,大阪时隔55年,将再次举办世博会。




2

多角度展望日本未来




作为世界第三大经济体,日本是全球最富裕、经济最发达的国家之一。


日本的优势在于:


1/   科学研发能力领衔全球,2019年诺贝尔奖获奖者中,日本更是异军突起。

2/  在军事、教育、医学、工业等方面日本始终位于世界前列


种种这些,这在很大程度上为投资房产提供了持续稳定的支撑。



政治经济与地缘格局方面,为东亚提供了前所未有的稳定机遇。


1,历史的教训让中日韩三国意识到,团结就是力量


其实早在22年前东南亚金融海啸发生后,东南亚以及日韩都遭受了重创,而中国也在97年经历了香港金融保卫战,历史的教训让中日韩三国意识到,必须要团结在一起发展东盟。


此后,日本虽有着美国的干涉与驻军,但中日经贸合作却一路高歌猛进,即使是在2008年次贷危机之下,亲华的安倍首相因为亲信被调查,继任鸠山由纪夫继续推进两国关系与合作。


2,美国战略收缩带来的东亚空间


在以奥巴马为首的民主党执政期间,中日之间经历了“参拜靖国神社”、钓鱼岛的波澜,但在16年共和党上台后,战略收缩的美国给亚洲尤其是东亚中日韩之间,留下了前所未有的时间与空间。


来源:第2回 明日の日本を支える観光ビジョン構想会議 『明日の日本を支える観光ビジョン』(案)



3,安倍“经济效应”效果显现


面对这样的几十年未有之机遇,以安倍为首的日本必然会牢牢抓紧。上世纪90年代初的日本广场危机和90年代末的东南亚危机,都令日本上下有着刻骨铭心的记忆。


以当下的日本来说,负利率之下国内的货币政策方面已经没有了下降的空间,过去几年的安倍经济学的边际效应也逐步显现。放眼全球,没有什么比局部紧张而稳定的东亚更能令资本流向这里了。



4,历史的前车之鉴—美国引动亚洲投资潮


每一次在美国的引动下亚洲格局初现机遇,敏锐的政客与嗅觉敏感的企业家都会开启一波的投资与合作。


上世纪70年代初,随着尼克松访华中美和解,日本马上与中国恢复外交关系,通过投资与技术转移让日产商品走入中国千家万户。


90年代初,在欧美等国封锁中国时,又是日本,突破重重障碍重启与中国贸易,奠定了两国再次发展的基石。


结论:避险资金+稳定投资=日本经济的强心剂


不难看出,未来无论是因世界局部紧张格局而流入日本的避险资金,还是因为东亚稳定带来的投资,都将为日本经济带来强心剂。



日本政府颁布的“观光立国”政策,大大带动了赴日游客的增长,也刺激了日本的酒店、民宿行业,供不应求。在观光立国政策的推动下,截止到2018年,日本接收的外来游客已经超3200万人次。安倍政府提出,到2020年日本要接受全球4000万的游客。在东京奥运会的带动下,2020年安倍政府4000万游客的目标是可以实现的。

不仅如此,日本将举办的东京奥运会、世博会、大阪赌城等众多大型国际级活动,很多大型开发商在这些区域新开发了多数的商业楼和住宅楼,并且成交速度与成交量相当的惊人,市场火爆。接下来赴日的游客只会多不少。近些年日本对客房的需求将会越来越大,顺而推动了日本房产投资市场。




3

日本房地产市场趋势




分析了日本投资环境的宏观因素之后,我们再看一下日本房产市场的趋势。

1,一系列机构给出的利好:


普华永道发布的《2019亚太区房地产新兴市场趋势》中,日本地产投资和开发市场的关注度迅速攀升, 跻身2019亚太区投资推荐排名前五。


亚太房地产区内前四大前景最佳房地产市场中,东京大阪榜上有名。


东京已经连续3年蝉联最具投资前景城市宝座,大阪为新上榜城市。



2,租金回报率攀升


按照国际标准,日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。以往东京大阪的租售比都比较高,中小户型年均租金回报率普遍在5-6%近几年部分中小户型的租金回报率攀升至8%-10%,相比国内1%-2%之间的回报率,投资价值不言而喻。


3,地价一路上涨


统计显示去年日本全国地价平均涨幅约为3%,但日本一些主要城市的涨幅较为突出,包括东京大阪、名古屋、福冈等。尤其东京市中心的一些区,土地价格涨幅超过10%,中央区,千代田区,港区,新宿区新楼盘尤甚。关西的大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、天王寺区都有较高涨幅。相对于繁华的东京,目前大阪的房价约为东京的60%,而公寓房的租售比和投资回报率看,大阪目前在上升趋势。


4,日本法律法规等配套系统健全又成熟


从签合同到交房都需要按照日本政府房地产买卖规定来进行。租房时需提交租金保证人或加入租金保险公司,收租有保障。完善的法律体系在很大程度上能够保障投资者的权益。



5,土地的私人归属和灵活多用途


日本的不动产是附带土地的,可获得土地所有权。可以进行土地和建筑物的转让,转卖和继承。日本的土地是私人性质的,使用权比较自由。日本购入房产,土地可永久使用。


另外,关于建筑物用途,在中国国内必须取得国家政府的相应许可,才可以进行相应建筑物的建造。而在日本基本上不会硬性规定为单一的用途。比如现在没有进行建设住宅的土地,将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。


6,日本的房屋建筑质量高


日本的《建筑基本法》对房屋建筑质量有非常高的标准,且必须严格执行。购房中,房屋质量是重中之重的考察因素。日本的房屋以轻型墙面材料为主的钢筋混凝土加木结构,这种建筑结构既安全抗震,又节省能源。专业技术人员还会定期对民房进行抗震加固等级评定,所以房屋的质量完全可以保障。


7,日本租房需求大


基本上租金回报率可达5%。以东京都为例,都内有60%的人口租房居住,房地产租赁市场很大。东京住宅平均价格相当于北京的70%左右,投资成本较低且回报率相对稳定,不算房屋本身的升值率,根据全球房产指南数据,东京的租金收益稳定在5%,个别区域甚至可以达到7%。


来源:産経WEST 『来阪外国人客、初の1千万人超え、消費額も1兆円超え、全訪日者の3人に1人が大阪に』


8,数家国际大型投资机构已行动


2020东京奥运会在即,房产升值空间与经济持续增长时间,吸引了多家大型全球投资机构投资日本房产市场,已经公开的就有:


美国黑石集团1900亿日元在东京购买5000套住宅;


中国复星集团700亿日元在东京品川购买25层办公楼;


世界最大主权财富基金挪威政府养老基金东京买楼;


美国旅游业几大巨头在东京大量购入酒店。更多资讯点击外国买房网


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