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从危机到恢复 ,美国房产为何能再次复苏?

发布时间: 2020-05-27     所属栏目: 海外投资资讯     点击次数: 1843 次     热门评论:0条
标签 美国

【waigf.com讯】2006年,在经历了数年迅猛增长之后,房屋市场开始坠入低谷。这是自第二次世界大战以来,美国经历的最长的经济衰退期。尔后,伴随着房价的稳步上升,房屋市场开始慢慢恢复。



从2007年12月到2009年6月,美国经济衰退造成了超过870万人失业。在经济衰退的数十个月后,失业率更是达到了顶峰——10%,这是自1982年9月以来,失业率第一次达到两位数。而美国家庭的房屋净值损失更是达到了16万亿美元之多!


经过了一系列的经济刺激措施之后,美国经济在2010年之后开始增长。在2010年到2017年之间,美国的国内生产总值 (GDP) 增长达到了19%。美国经济实现了连续88个月的就业岗位增长,这是有史以来最长的记录。到了2017年12月,失业率已经下降到了4%。


美国经济在各个领域都得到了恢复,房地产市场当然也不例外。在经济衰退期,美国的房屋贬值超过33%之多。而现在,房屋价格又重回峰值水平,自触底之后已经增长了51%之多。目前的美国房价水平更是比2006年的历史峰值高出了1%。


 美国各州:从危机到恢复 



在2011年触底之后,美国房价又开始缓慢回升。我们可以看到一些西海岸的几个州,像加利福利亚州、华盛顿州和俄勒冈州的房价都有巨大的增值。


买家们强烈的购房需求和市场上紧缺的房屋库存,导致了房价目前一直居高不下。然而,还有一些州没有回到历史峰值水平。


 受影响最大和最小的州 



根据 CoreLogic 的资料显示,2006年4月份美国房价指数 (HPI) 到达了峰值,而在2011年3月份触底,之后在2017年10月份又重回峰值水平。


在全美所有州之中,内华达州在经济衰退期内经历了最严重的房屋贬值,触底的房价比峰值低了60%之多。即使目前内华达州的房价比低谷期增值了93%,依然没有恢复到历史峰值水平。相比之下,美国中部一些州的房屋贬值影响则小得多,像北达科他州南达科他州在低谷期间,房屋的贬值率分别为2%和7%。


在经济衰退期,亚利桑那州佛罗里达州的房价分别贬值了51%和50%,在经过一系列的经济刺激措施之后,两州房价分别上涨了70%和66%之多,不过和历史峰值水平相比,仍低了16%。与此同时,加州房价虽然在衰退期贬值了42%,但是这些年来经济的健康发展,让这里的房价一直得到快速的恢复,目前房价不仅回升,甚至比历史峰值还高出了2%。


 西部各州:恢复最快恢复最多 



CoreLogic 的报告发现,那些目前房价比低谷期增值最多的州,正好是衰退期间贬值最严重的地区。内华达州、亚利桑那州、密歇根州、加州和爱达荷州是美国在经济衰退期房屋贬值最严重的地区。



西部沿海几个州——华盛顿州加州俄勒冈州的房产市场,在近五年来分别经历了巨大的增值。华盛顿州五年来房屋增值了57%,每套房子平均增值了40,142美金,很大原因是由西雅图不断发展的技术产业和土地的升值所推动。俄勒冈州是美国经济增长最快的几个州之一,五年来这里的房屋增值了54%,平均每年增值22,144美元。


 房市触底后重新升温 



美国房屋价格在21世纪初经历了价格的上涨,至2006年4月达到峰值。


彼时,美国人口最密集的都市圈中,有65%的城市房屋价格严重超出其实际价值。只有5个都市圈——密歇根州的海湾城(Bay City)、密苏里州的开普吉拉多(Cape Girardeau)、密歇根州的卡拉玛祖-波蒂奇(Kalamazoo-Portage)、密歇根州的Miles-Benton Harbor、爱荷华州的苏城(Sioux City)——被认为是低估,仅占人口最密集城市的1%这一峰值标志着住房行业的快速增长。


美国房地产市场在2011年3月触底,当时只有27个市场(占人口最密集城市的7%)被高估。房价的下跌,提高了人们的负担能力,结合其他经济因素,引发了房市复苏的开始。


2011年3月全美失业率降至8.8%,低于2009年10月份10%的高位。与此同时,实际GDP在2011年第一季度下降了1.5%,而在接下来的第二季度增长了2.9%。此后,除了2014年第一季度的小幅下滑(-0.9%),GDP在2011年到2017年间持续增长。


 西海岸都市圈蓬勃发展 



虽然美国的平均房价普遍逐渐恢复,但并不是所有州都回到了衰退前的价格水平。一些城市经历了从峰值到谷底再回到(甚至超过)峰值的大幅摆动,而也有一些地区复苏的速度则相对较慢。


在以人口为基础的10个基于核心的统计区域(CBSAs)中,加州市场领头羊迅速恢复,并经历了最大的年均房价增长。从2016年第三季度到2017年第三季度,旧金山地区的房屋净值年平均上涨$73,217,而圣地亚哥洛杉矶的房价分别上涨了$39,096和$39,887。这些数字远远超过了全美平均水平$14,888


拉斯维加斯迈阿密芝加哥市场经济复苏缓慢,目前仍分别低于衰退前各自房价峰值的27%、13%和12%。这些市场的负资产份额也最大,各有10%、13%和10%的房屋仍在水下。


丹佛和休斯顿的负资产份额都是最低的,均为1%。丹佛房价增长53%,以微弱的优势超过了科技中心旧金山52%的增长率,这些拥有科技行业和低失业率的大都市经历了房价的持续上涨。


在东海岸,波士顿的房价比曾经的峰值还要高出19%。水下房屋的比例也低于全美平均水平,为4%,房价年平均增长$29,434,是全国水平的两倍多。


华盛顿特区则仍比其价格峰值低10%,其年平均收益为$12,539,略低于全国平均水平。


 科技中心的表现如何? 



Cushman & Wakefield结合了高等教育、投资资金、高素质劳动力和创业精神等因素,给出了美国25个科技大都市的排名。


得益于高水平的风险投资、顶尖大学的毕业生和大量充足的技术员工,在硅谷中心的圣何塞五年升值率77%,2017年第三季度的房屋净值年平均增长为$102,828


由于就业市场强劲,高薪员工往返于硅谷,旧金山地区也经历了高速增长,五年升值率超过65%,年平均收益为$73,217


美国西海岸的西雅图同样增长强劲,其五年升值率为68%,年平均房产收益为$63,641


与此相反,奥斯汀、华盛顿和麦迪逊等地的住宅年平均收益为$10,180、$12,539和$9,787,低于全国平均水平$14,888。


有趣的是,在这10个最大的都市圈中只有4个(华盛顿特区、西雅图、奥斯汀和丹佛)被认为估值过高。这表明,尽管像圣地亚哥和波士顿这些都市圈的房价有所增长,其他经济因素比如低失业率、租房选择和高收入工作等,都有助于使房价保持在正常范围内。更多资讯点击外国买房网


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