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谈话远在北欧挪威房地产市场存在问题
发布时间: 2017-01-11   所属栏目: 外房资讯    点击次数: 1183
房地产市场,房产投资,楼市市场

【外国买房讯】去年以来,中国一、二线城市暴涨的房价成为了全民关注的话题,房地产市场周期性化身为一个吸纳投机性资金的“黑洞”,这一现象使得中国监管层深表担忧。远在北欧的挪威似乎也存在类似的问题。

  

谈话远在北欧挪威房地产市场存在问题


“我们的确非常担忧房地产泡沫,”挪威央行行长奥尔森在2016年IMF-WB年会期间接受《第一财经日报》专访时表示,挪威央行正处于两难境地,一方面要通过降息来提振实体经济,另一方面这又与挪威央行一贯的逆周期操作原则相左,尤其是挪威房价和家庭债务近年来逐年攀升。在这种情况下,一般而言,“我们会特意保持较高的利率。但在过去几年,其他考量因素变得更重要。”

  

所谓其他考量因素,主要是指国际油价暴跌对挪威这一原油大国造成了负面冲击。尽管近期石油输出国组织(OPEC)和非OPEC国家暂时达成了“限产协议”,但其可持续性仍有待观察,“我们从2014年12月就开始降息,从1.5%降至现在的0.5%,这是为了使得货币走低,以支持实体经济,尤其是在油价下跌的时候,类似操作就变得更为必要。可见,上述很多因素都是货币政策需要权衡的。但不得不说,我们的确对攀高的房价很担忧。”

  

所幸,全球著名的挪威主权基金发挥了“缓冲器”的作用。“从本质而言,主权基金隔绝了中短期油价暴跌的影响。”奥尔森称。2016年1月,挪威政府从财富主权基金抽取67亿克朗(约合7.81亿美元)来补贴财政,为该基金1996年建立以来的首次。

  

值得注意的是,挪威财政部、央行以及独立的金融监管局(FSA)之间合理的职能分工,对于维持本国经济金融稳定也发挥了重要作用,“央行的货币政策主要负责维持价格稳定(实现接近2.5%的通胀目标),另外设有一个独立的挪威金融监管局,FSA会采取更微观的具体行动,维持金融稳定。”

  

例如,挪威财政部会据情况改变对银行资本金的要求,建立逆周期资本缓冲,由于房价、家庭债务走高,现在缓冲率提升至1.5%。“挪威央行负责对该资本缓冲率提供建议,最后定夺的则是财政部。”奥尔森称。

  

克朗走强符合经济基本面

  

第一财经日报:挪威货币克朗2016年以来对欧元升至了最强水平,这主要是因为挪威央行对降息表示克制。如何看待利率和汇率走势?

  

奥尔森:我们的态度是一贯的。如果回顾2016年6月议息,我们暗示会进一步降息,这符合当时环境(英国退欧后,全球央行都倾向于进一步宽松来支持经济平稳过渡)。但此后,由于价格、潜在增长、创新等因素不断演变,各种迹象表明我们不应降息。我们认为,在2016年四季度或2017年仍有可能降息,不过可能性最大的是,利率维持不变。

  

我们有通胀目标(接近2.5%),2016年9月实际通胀高于目标。挪威是个小型开放经济体,相较于我们的经济规模,我们进出口的份额占比较大。挪威汇率自由浮动,进口消费品很多,因此汇率仍是挪威实现通胀目标的重要渠道之一。

  

日报:克朗不断走强,你们对此是否有所担忧?

  

奥尔森:自从2013年开始,克朗就不断上升,反映了强劲的增长动能和高油价。但此后从2014年下半年开始,油价持续下挫,货币也开始贬值。近期,克朗对欧元持续走强,这个调整也反映了油价回升、利率预期走高等基本面。

  

主权基金缓解油价下跌冲击

  

日报:如何看待油价未来的走势?

  

奥尔森:油价走势存在很大不确定性。油价在近期反弹至50美元/桶,与我们的预期相似,但快于我们2016年9月时的预期。总体而言,我们预计,油价将稳定在45美元/桶,未来三年将上升至50、55、60美元/桶。

  

日报:挪威是能源大国,要如何与油价的不确定性做斗争?

  

奥尔森:我们不得不这样做,我们也一直都在进行这个斗争。最重要的因素是财政政策指引,以及挪威主权基金的调节机制。从本质而言,主权基金隔绝了中短期油价的影响;长期而言,挪威能源独立,原油出口也占到挪威货物出口的半壁江山。如果油价“腰斩”,这对我们而言的确是一个问题,但基金可以起到缓冲的作用。

  

日报:但是当前的全球低利率环境也可能影响了你们基金的投资回报?

  

奥尔森:我们的基金进行全球配置,债券配置的确受到了低利率的影响,但基金的60%配置了股票,全球股市的上升弥补了我们的收入损失。

  

[注:2016年1月,挪威政府从主权财富基金中抽取了67亿克朗(相当于7.81亿美元)来补贴财政。挪威央行称今年政府可能要从财富主权基金中抽取近800亿克朗来补贴财政收入。

  

挪威是一个仅有500万人口的北欧小国,但却拥有全世界规模最大的主权财富基金。挪威主权财富基金创建于上世纪90年代末,从那时起,就以发放养老金为主要目的。目前挪威是西欧最大的产油国和原油出口国。在过去10年里,由于油价高涨的推动,挪威主权财富基金规模扩大至7万亿克朗,相当于挪威每个国民均摊15万美元,政府每年平均向该基金注资2000亿克朗。但在低油价的冲击下,挪威政府石油相关收入锐减27%,政府对主权财富基金的注资规模也有所削减。在去年,挪威政府的注资几乎停滞。]

  

非常担忧房地产市场泡沫

  

日报:近年来,挪威的房地产市场存在泡沫迹象,你是否担心楼市的发展?

  

奥尔森:我们的确非常担忧房地产泡沫。挪威央行的货币政策通常是逆周期操作,即当房价上涨、家庭债务上升时,我们会特意保持较高利率。

  

但在过去几年,其他的考量因素变得更重要,我们从2014年12月就开始降息,从1.5%降至现在的0.5%,这是为了使得货币走低,以支持实体经济,尤其是在油价下跌的时候,类似操作就变得更为必要。可见,上述很多因素都是货币政策要权衡的。但不得不说,我们的确对攀高的房价很担忧。

  

日报:你认为房价要走高到什么程度,央行才可能会采取行动?宏观审慎和货币政策,哪个是更加合适的工具?

  

奥尔森:货币政策主要负责维持价格稳定,另外我们也设有一个独立的挪威金融监管局,会采取更微观的具体行动,维持金融稳定。就货币政策而言,我们需要观测众多经济因素,例如实体经济、汇率、房价,但我们最主要的目标是确保通胀稳定在低位,我们不可能以汇率、房价为主要目标,这不是我们的法定使命。

  

(注:挪威FSA是挪威的金融监管机构,负责对银行、财务公司、保险和证券交易进行一体化的监管。其任务是确保金融机构和金融市场安全、有效地运行,保障社会和金融消费者的福祉,保证金融机构和金融市场处于一个适宜的监管环境之中。其通过一些颇具特色的制度安排,成功实现了银行业监管效率的提升。作为欧洲第一个采用一体化监管模式的监管机构,挪威FSA的监管模式现已成为组织金融市场监管的标准模式,该FSA可以说是欧洲国家一体化金融监管的先驱。)

  

日报:宏观审慎在这方面能发挥什么样的作用?

  

奥尔森:宏观审慎可以在这方面对货币政策形成补充,例如根据情况改变对银行资本金的要求,建立逆周期资本缓冲,现在缓冲率为1.5%。我们可以再进一步上调到2%。独立的FSA近期也推出了更具针对性的措施,主要是为了应对上涨的家庭债务和房地产价格。

  

财政部每个季度都会对逆周期资本缓冲的水平做出决定,目的在于加强银行健康度,以及确保其抵御贷款损失时仍能保持韧性,减缓银行惜贷而加大的经济下行的风险。在金融失衡迹象出现时,银行应加大逆周期资本缓冲。在挪威,近年来持续上升的家庭负债和房价的激增,也暗示着金融不平衡现象正在积聚。

  

日报:你会用贷款价值比(loan-to-valueratio)作为参考指标吗?

  

奥尔森:这也是宏观审慎的一部分,FSA近期的提案中也有提及。但具体而言,这不是央行的决定,央行只负责提供建议,最后定夺的是财政部。

  

日报:央行和FSA之间的职能分工是如何设定的?

  

奥尔森:FSA更关注微观审慎。就法律而言,央行普遍都需要维护金融稳定,我们在这一领域也有能力和资源。此外,危机来临时,央行也是最后贷款者,我们一向严肃地对待这个任务。但就宏观审慎职能而言,其定义和职能划分的确不是很明确,这在全球范围内都是如此。挪威央行的确会对逆周期资本缓冲的设定提出建议,但最终执行的还是财政部。

  

日报:央行和财政部是否信息共享?

  

奥尔森:我们会对经济金融情况做评估,为财政部提供设定逆周期资本缓冲的建议。

  

全球高负债值得担忧

  

日报:2016年10月IMF发布的一系列报告显示,全球债务总量创历史新高,新兴市场和中国则在其中扮演了重要角色,这也引发了全球关注。BIS认为,债务甚至比IMF预计的更糟糕。你对此怎么看?

  

奥尔森:我不想将BIS和IMF的观点对立起来。BIS和我们所有人的担忧是相同的,低利率持续时间很久,这引发了所有金融机构的担忧。作为央行,我们担忧的是,全球增速是由高涨的债务所推动的,这就不可能持续。

  

日报:我们什么时候可能迎来那个不可持续的拐点?

  

奥尔森:央行的确有充分的理由将利率维持在低位,尤其是欧洲,2008年、2009年的危机对经济造成了重创。当然,长期持续的低利率也的确存在争议,凡事都存在“硬币的两面”。当前,全球经济仍存在下行风险。总体而言,我希望全球经济增速可以持续,在这种情况下,利率会逐步正常化。

  

日报:你认为全球央行是否已经过度负重?在这种情况下,央行的独立性是否会受损?

  

奥尔森:货币政策的确过度负重,但我们不应该责怪央行。眼下,我不认为央行的独立性受到任何挑战。就挪威而言,我们采取了扩张性的货币政策,我们也有空间来推行积极的财政政策。

  

日报:危机后,全球银行业都受到了更严格的监管。但非银行部门,即影子银行的增长却对监管构成了新的挑战。你认为影子银行是否会影响货币政策的传导?

  

奥尔森:这的确是个大问题,尤其是在美国。但在挪威,影子银行几乎不存在,主要的融资渠道还是银行和债券市场。

  

日报:欧洲银行业问题突出,你是否会担心这一系列事态的发展?

  

奥尔森:我们密切关注欧洲银行业的发展,毕竟资本市场具有高度联动性。欧洲银行业的确存在问题,例如其盈利性受到挑战,部分国家存在大量不良贷款。不过,我对欧盟仍有信心,欧洲银行业联盟(BankingUnion)这些年发展非常快。

  

(注:欧元区希望通过建立银行业联盟打破银行与所在国政府之间的恶性循环,这种恶性循环曾导致爱尔兰和塞浦路斯等国政府濒临破产。银行业联盟旨在建立一个统一体系,赶在单个银行的问题转变为系统性问题并需要投入大量纳税人资金进行救助前,尽早发现并加以解决。)

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