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地产总裁们靠什么跑赢房地产下半场
发布时间: 2017-09-28   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 1482
金融危机,中国经济,危机,机遇

  中国经济经过过去20年的高速增长,数亿农村人口进入城市就业、买房、定居,这种快速的城市化进程也成就了中国房地产的黄金年代。与此同时,人口红利和成本优势逐渐在消失,而中国房地产又过于依赖成本与规模,导致产能过剩、性能雷同、价格拼杀等问题浮出水面。


地产总裁们靠什么跑赢房地产下半场


  黄金时代过后,中国的房地产行业到底将如何前行?是面临危机重新洗牌,还是迎来逆势转型的好机遇?


  从帕尔迪到万科


  10年前,中国房地产行业的住宅领域快速发展且经验相对匮乏的时候,万科就专门研究了美国的一个标杆企业Pulte Group,后来有很多人把这家企业的书翻译到中国,名字就叫「帕尔迪」。


  当时,这家公司是全球最大的住宅公司,覆盖了美国所有的中产阶级家庭(包括新房、二手房在内),一年的销售量达到将近10万套;同时,它凭借不动产配合经营,开拓了装修贷款以及二次交易。万科研究了这家公司以后,就把自己的目标定为「中国的帕尔迪」,也就是把「建立全球最大的住宅公司」作为自己的愿景。


万科向帕尔迪学习 成为了大家公认最好的一家住宅公司


  10多年以后,万科果然就做到了。而且万科80%的住宅模式跟帕尔迪是一样的:以新房销售为主,同时以不动产金融带动家装、二手房交易以及社区运营等等。


  10多年以前,中国的企业学习了美国的一个模式,把它作为标杆;今天,这个企业就发展成了大家公认是最好的一家住宅公司。


  从希尔顿到Airbnb


  今年3月,Airbnb被曝出完成总额超10亿美元的F轮融资,估值达310亿美元。而作为市值最高的上市酒店集团,希尔顿目前的市值是218亿。


  很难想象,一个成立仅9年的公司,竟然超过了一个存在了88年的行业巨头。知乎上一位大牛是这么回答的:Airbnb是旅游公司,不是租赁公司,它更是一个单个用户价值最高的社交网络。


Airbnb不是房屋租赁公司 是单个用户价值最高的社交网络平台


  最近几年,国内的「互联网+」出现之后,出现了像房多多、途家、销冠这样的一些企业。这些企业之所以能够成长起来,很大程度上得益于他们5年以前在美国的一些观察,比如美国的房地产和互联网之间发生了一些什么样的事情,比如美国互联网在房地产当中的应用。


  当时,美国已经有了像Airbnb这样的短租市场,虽然还没有上市,但也差不多已经有了将近300亿美金的市值;另外还有HomeAway、Zillow等等平台,实际上也是把大家多余的房子进行出租;其他还有一个专注于众筹的品牌。


用户才是Airbnb的核心价值


  所以,我们在过去5年的「互联网+房地产」中成功的企业,就是学习了这些美国模式,通过借鉴中国的一些市场特点之后,把它们本土化,然后再借助中国市场的广大客户群,迅速把业务发展起来。


  从医院到医疗mall


  今年,万达计划用1440亿投向医疗;远洋、万通也纷纷布局医疗健康领域;而在此前,复星集团董事长郭广昌曾明确表示,希望推进医疗大数据的开放共享……大佬们的种种动作,让零售+医疗这一新型商业模式成为了零售行业的下一个突破口。


  其实早在去年,杭州的社会资本也已在医疗健康行业重金投下一子。如今,筹备了一年多的全国首家MedicalMall即将在杭州开业,腾讯旗下健康管理平台企鹅医生宣布其北京自建诊所预计也将在10月份开业。


医疗MALL在美国、新加坡 已经是成熟的房地产细分业态


  在2009年新一轮的深化医改启动之后,很多此前牢不可破的壁垒开始逐渐被打破,国务院也曾明确提出,要把医疗服务行业的市场规模从2万亿元提升到8万亿元。


  政策的暖风之下,在不同投资者眼中,这8万亿的市场蛋糕怎么切?医疗健康的细分领域正展现出不同的价值与未来。


  商业+医疗,这样的商业模式,在国外早已有类似的雏形,比如新加坡等发达国家就有MedicalMall,在以各种私立医院、诊所为主力店之外,还有相对完善的商业配套。


  餐馆、女装、化妆品商铺扎堆儿产生了Mall,可虹吸消费;然而,一批优质医疗团队、高端诊所聚在一起,是否能够产生聚集效应,还有待市场的验证。


像逛街一样逛医院 也是一种新体验


  从铁狮门到黑石


  在房地产这一行里,最高端的玩家,不是造房子的,也不是卖房子的,而是把房子金融资产化的人。


  铁狮门被称为全美最大房地产业主开发和经营商之一,其广为业界称道的是利用地产基金模式,以不到5%的资本投入,通过提取地产开发链条各环节相关管理费、参与地产基金超额收益的分成,分享40%以上的收益。其最核心的除了物业开发和管理能力外,同样也是金融能力。


  铁狮门凭借其房地产上下游的整合打造能力,奉行纵向一体化模式,借助旗下房地产开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理,通过金融手段,实现收益最大化。


2008年金融危机 华尔街五大投行之一的雷曼兄弟宣布破产


  2007年以前,通过这一模式铁狮门无往而不利。但2007年,铁狮门迎来滑铁卢。2007年5月,铁狮门联合雷曼,以135亿美元现金及87亿美元承债,总价222亿美元收购美国第二大公寓类REITs公司Archstone。2007年10月交易正式完成,这是仅次于黑石以390亿美元私有化EOP的第二大REITs私有化交易。


  但是与黑石收购后的闪电出手一半的物业不同,铁狮门期望借助其纵向一体化的模式谋取更大的收益。随后的事情大家都知道了,金融危机的到来,一场表面双赢必胜的收购最终变成了一地鸡毛。到2008年9月雷曼破产前夕,交易中收购的359处公寓大楼、88000套公寓已贬值了25%,最终双方合资的地产基金被迫进行债务重组。


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  黑石才是2008年金融危机的最大赢家。


  表面上看,黑石的胜利在于2008年危机到来前迅速收回了大部分并购成本,躲过了后面的大跌,通过商业运营在经济恢复元气后收获翻倍收益。而核心问题却在于双方都是借助于金融杠杆完成的资产收购,黑石迅速地降杠杆,而铁狮门则没有。如果不是遭遇金融危机,这笔收购铁狮门将获得数十倍的收益。

声明: 本文由(外国买房网_外房)原创编译,转载请保留链接: 地产总裁们靠什么跑赢房地产下半场
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