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徐斌:为什么中国的物业只收费不管事
发布时间: 2017-12-01   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 1422
冯仑风马牛 物业 房产 选小区


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■物业和业委会是干啥的?


我在美国佛州有套房子,是好几年前买的。每个礼拜,业委会都会给我发两封信。一封通知我业委会开会的时间地点,请我去旁听,另外一封则是会议的结果,大部分都是一些花花草草的事情。


今年佛州刮龙卷风,业委会第一时间给我发来电子邮件,通知我要注意关闭门窗,做一些对付龙卷风的准备。大风经过,很多华人朋友都在发各种消息,但是由于大家不住在一起,房子是什么情况我也不知道。



当天我又收到一封邮件,告诉我龙卷风在「最后一分钟」改了道,我们很幸运地躲过一劫。遗憾的是家里的地毯还是遭了殃,最后拜托朋友帮忙换的地毯。


在国内,我也是业主,但是我从来没有收到过一封业委会发给我的邮件,到是物业经常和我联系:你又该交物业费了。


在买房之前,大家首先要明白两个概念:物业公司是干什么的?业委会又是干什么的?


现代的小区,无论你是别墅,还是高层住宅,大家都免不了和其他邻居共同拥有一部分物业。比如小区的公共道路、停车场、大家彼此相连的外立面,公用的露台、会所、物业管理用房等等。


如果说,我们家里的装修、户型决定了大伙儿住的是否舒服,那么,小区的环境决定了构成房价的剩余部分。不管家里多么富丽堂皇,楼道里脏乱差贴满小广告,那房子也是卖不出好价钱的。



不管室内装了洗衣机、洗碗机、除湿机、中央空调,走廊里有垃圾同样会影响居住品质。一个房子好不好,首先是看这个小区好不好,如果大环境都不好,想要出污泥而不染就很难。


物业公司的作用,就是为小区的公共部分提供服务,其中主要的项目包括:保安、保洁、垃圾清运、停车、绿化、维修养护等等。


而业委会,则是业主们共同选举的,代表业主利益的组织。按照物权法的规定,只有业委会有资格代表小区全体业主和物业公司签订物业服务合同。


平时日常生活中,绝大多数服务,都是一对一的。


绝大多数服务都是一对一的,包括离婚典礼


比如我们打电话,用中国移动,你打10086,24小时都能得到热情的服务。比如我们上淘宝网,什么时候都可以和店家联系,店家叫亲啊亲的,十分亲切。但是,物业服务不是一对一,而是一对多。无论什么时候,我们记住,我们都是小区1000户里的其中一户而已。


你要是觉得移动不好,你可以换联通,你觉得淘宝不好,你可以用京东,但是,当你觉得物业不好,你不能辞退你的物业公司,你不能改变你的物业费,你不能要求物业必须在你指定的位置安装监控。


作为业主,虽然你和物业签了第一份合同,但是你没办法再签第二份,也不能修改这份合同,你必须和你的邻居共用这份合同上的所有权利。单个人是无法和物业讨价还价的。业主和物业有了矛盾,除了卖房走人,就只能依法成立业委会进行谈判。


■物业的好坏,决定了房价


我有个好朋友,送女儿出国读高中。他们高中附近有一个小区。女儿上高一的时候,朋友在那买了房子,买房的时候,小区的房价和周边小区差不太多。朋友觉得这个小区孩子上学近,价格又不贵,就选了这里。


后来朋友发现,小区的房子卖得很频繁。原来朋友隔壁都是白人,到了孩子上高二的时候,一边搬来了墨西哥业主,另一边则来了一家黑人兄弟。


墨西哥邻居有个特点,他们十分热情,每天一大家子人一起放拉美的流行音乐,不亚于咱们国内的广场舞大妈。但是出于中国人特有的低调、谦卑,我朋友没有像白人邻居那样有事没事地报警。


▲丨有时候生活品质是由邻居决定的


到了孩子上高三的时候,小区一大半的白人都搬走了,房价比周围跌了1/3。朋友开始感慨,考虑自己什么时候也要「用脚投票」。


其实,同样的故事在国内也在每天上演,只不过,在国内,我们看到小区演变的过程不容易——大家都是一样的黑眼睛、黄皮肤,你看不到这个搬进搬出的过程。


而且,国内和国外还有一个很大的不同,在国外决定一个小区好坏,除了开发商之外,就是业主,几乎没有其他因素。而在国内,一个小区好不好,和物业公司关系最大。


买房子不能听信中介的片面之词


我在上海外滩遇到过一个小区。和周围的小区比,这个小区的房价低了不少,连房租一个月都比周围至少便宜上千元。这个小区房龄也不长,环境也还说得过去,唯独物业不太好,疏于管理。


有一次有个业主刚买了房、买了辆好车,停在楼下,第二天就面目全非了。去物业查监控,发现监控全是摆设。业主很生气,决定报警。警察来了以后,给这个业主说:你买房的时候不知道吗,你这个小区可有名了,我们天天来。


■先有物业还是先有业委会


我们的制度和国外有一个很大的不同,我们是先有物业公司,后成立业委会。


拿美国为例,美国人把小区看成一个股份有限公司,房子就相当于股份。开发商开发一个新楼盘,没卖出去的时候,房子都是他的,他是独资大股东。


当开发商开始卖房子。假设有100套房子,卖掉51套的时候,开发商已经不能保证自己占绝对多数了,就要让业主们成立业委会。


业委会成立之前,开发商会提供必要限度的物业服务,在业委会成立之后,就由业委会去市场上招聘物业公司。美国的物业公司是一个独立市场,也是有品牌的,几家服务最好的物业公司享誉全国,业主们可以尽情挑选。



我们国家的物业服务制度则比较特殊,因为我们是先有一个计划经济的分房时期,然后才有现在市场化的商品房小区。在计划经济年代,负责盖房子的都是各大机关企事业单位,单位负责盖房子、分房子,自然也就负责物业服务。


到了市场经济时期,开发商负责盖房子卖房子,但是物业制度我们也不知道该怎么弄,就派人去香港考察。香港的物业制度和全世界都不一样,他是先有物业,再有业委会。


因为上世纪五十年代香港大火,港府找开发商盖房子,要求开发商在物业方面作出承诺,所以香港一直保留着开发商以物业服务为招牌的传统。


当我们模仿香港这个制度的时候,就赋予我们的开发商一项权利:先由开发商选择物业公司,每个购房人买房的时候签订购房协议的同时,签订前期物业服务合同和业主临时公约。


根据法律和证据来判决这才是我们人类经过


悠久历史而得到的无比珍贵的财产


而在这之后,再指望业主们单独每个去补签合同就不现实了,所以现在国内很多物业服务合同到期了以后,也没有续期,物业只能先干着。法律上还创造了一个专有的术语,叫事实的物业服务。


我们学习马克思主义经济理论的时候,常常提到垄断二字,我们知道,垄断总是滋生腐败,导致服务品质降低。在小区,房子是钢筋混凝土制造,他的维护可以疏忽,也无法用肉眼看出什么毛病。但是日常经营维护肉眼就可以看得到。


最开始的结果往往体现在电梯上,维护电梯最是花钱,反过来说,疏于维护也最能出利润。就今天上午我在一个小区和业主们一起就体验了一次,从12楼突降到1楼的感觉,差一点以为自己再也见不到孩子们了。


■买房的窍门


买二手房,买环境好的小区


我们的房地产和我们的法律服务一样年轻。近几年律师界一直提倡要专业化,就是一个律师最好只做一种单一的产品。我们团队的情况比较特殊,2000年初的时候就开始只做房产官司这一类业务。


所以在过去的十多年里,我们每年大概要服务几百个小区。官司打得多了,在买房这个事情上头,也就有了完全不同的视角和经验。


首先我是不推荐买期房的,一个很直观的原因之一,就是期房很难预测物业的好坏。虽然现在有不少开发商把物业品牌也作为卖房时候的宣传之一,但是这里面有些情况是「挂牌」,就是找了还不错的物业品牌,然后借用这些品牌还是搞自己的物业公司。垄断性经营可以带来稳定的利润,所谓「肥水不流外人田」。



我建议大家主要考虑买二手房,而且房龄可以稍微大一点,5年、10年都可以接受,其实10年以内的设计,就已经不错了,更老的房子可能是计划经济的产物,也有他的好处,但是如果要考虑住的舒服这个因素,老户型未必符合现代人的习惯。


选房子的时候,应该首先从小区开始选,我们会在稍后的分享里,就看房怎么看,怎么看小区的问题,和大家分享一些经验。


声明: 本文由(外国买房网_外房)原创编译,转载请保留链接: 徐斌:为什么中国的物业只收费不管事
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