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未来的中国房地产,很可能是这样的
发布时间: 2018-04-12   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 2299
标签: 冯仑|房产

近年来,「地产下半场」「房地产后开发时代」成为行业关键词,尤其是在 2014 年之后,行业经历调整低潮期,整个行业的「心态」变得悲观,加之行业利润下滑、竞争加剧及互联网的外部冲击,房企尤其是中小房企在「还要不要做地产,地产开发还有没有未来,中小企业是否会淘汰」等问题上出现非常不乐观的预期


中国房地产的未来在哪里?中城联盟的 60 余位董事长曾在年会上达成共识:在 2016 年以前的开发时代,房企的商业模式以快消为主。快速买地、建房、销售。大家都在拼速度、拼规模,做好了这三件事的企业,都赚到了过去 20 年经济增长带来的红利。进入后开发时代之后,沿用开发时代的商业模式就不一定行得通了,房企的竞争力从「规模、成本、速度」转移到了「资产运营和资产管理」。 不久前,各大房企的董事长都分享了他们对市场的看法以及未来的玩法。


 

▲ 泰禾集团董事长黄其森在「2018中城联盟论坛」谈《为了生活更美好》


泰禾为什么会一直坚持走「精品战略」?因为我认为,做地产首先是一种社会责任,建筑要考虑对城市、对社会的贡献。

 

回头看一下,改革开放以来,我们建了这么多的房子,有多少十年以后、三十年、五十年、一百年后能留下来?不能说完全是建筑垃圾,但是我们看到,行业还是太浮躁了,很多的建筑都是快餐,都是复制。不仅仅对这个城市、对社会没有贡献,某种程度上是一种对建设性的破坏。所以作为一个地产商,我想我们首先要做好的就是盖好房子,也是「精品意识」,是我们社会责任的一种体现。

 

除此之外我们还缺什么?泰禾现在致力于医疗和教育。我到国外去看了以后,医院、学校建筑都上百年、几百年,给我的一个感觉,要做好医疗和教育一定要有信仰。恰恰是中国在现阶段,我们的企业,包括地产为什么做不好医疗和教育?因为都要做产业、赚快钱、赚暴利,所以才出现了有的幼儿园小孩被扎针的事情。


作为企业,我们一定要想清楚为什么做医疗,为什么做教育,它的盈利模式是怎么来的?如果耐不住寂寞,是没办法做好医疗和教育的。我跟我们的团队讲,我们准备拿 10 年、8 年不盈利来做好医疗。因为,医疗和教育没有积淀、没有沉淀是不行的,要想一年、两年做好医疗是不现实的。但是从长远来看,中国经济的发展一定是靠内需,靠消费升级。大家温饱解决了以后,有了房子以后,更关心的是自己的身体健康,子女成才,还有精神文化生活。从短期看,我们希望能给这个社会做一点事,能够为我们的员工,为业主做好服务,我认为已经足够了。

 

 ▲ 当代置业总裁张鹏在明源地产研究院与中城联盟联合主办的「2017年中国房地产总裁峰会」上做《主业之外的多元化尝试》的演讲

 

过去两年来,「当代」孵化了 42 家企业,所有跟「美好生活」有关的事情当代置业都做了,比如 38 家幼儿园让「幼有所育」,在国外收购 14 个养老资产包让「老有所养」。此外,「弱有所扶、住有所居、病有所医」,当代置业都以社区为入口进行尝试。

 

首先,多元化的前提还是必须把主业做好,因为我们所有对美好生活的向往,如果不在母舱上不断生长就是「无根之水」。

 

当代置业一直坚持做绿色地产,此前大家觉得绿色发展不起来、成本高等等,但是「十九大」后这个发展趋势越发明显。

 

现在既有的 500 亿平方米的建筑和到 2020 年新增的大约 280 亿平方米的建筑,99% 都是高耗能建筑,都是浪费资源的建筑,绿色建筑的空间十分大。


当代会不断做既有建筑和新增建筑绿色化,物业管理全面绿色化,从过去的单体绿色建筑要走到绿色住区上去,过程中通过 AI 等新技术的加持,使其产生加速效应。

 

其次,孵化生态。要在不均衡、不充分的增量过程当中逆生长,向存量资产找升级、找机遇。比如,当代置业的第一科技、第一人居推动当代从绿色家居到健康场景的升级;当代的联合办公都在社区里做,现在 5000 个座位,单店都赚钱;其孵化的 51VR,已经实现从 VR 样板间到虚拟世界(拓展到汽车、教育、设计等)的升级,收支持平,略有盈利。同时,当代还参与成立了基金,去投资房地产价值链的上下游等。

 

▲ 宁夏中房集团董事长兼总裁方陆在「2018中城联盟论坛」谈《区域房企的「突围」之道》


大房企可以玩多元化,中小房企怎么办?我认为,除了产业地产、公寓,联合办公等细分市场,中小房企在开发领域依然还有生存空间。因为强龙难压地头蛇。区域巨头有当地的口碑积累、客户积累、当地的公共关系和人脉的特殊资源。而大牌房企对偏远区域中小城市的重视程度通常不够。如此一来,各区域的房地产龙头企业,有天然的优势。

 

客户不仅仅是要一个能居住的,只满足物理属性的这么一个钢筋混凝土的「水泥盒子」,更多的会希望能满足来自于心理层面和精神层面新需求。

 

对此,这两年宁夏中房在推进「房地产+」策略转型,给自己现在的产品定位一个「168 生活配套服务体系」,「1」是和谐大家庭,「6」是所有现在居住社区,在里面配 6 大服务中心,分别是物业服务中心、家居服务中心(家政服务包括房屋出租、转让等等)、老年活动中心、儿童游乐中心、健康管理中心、健身中心。「8」是八大生活配套服务,比如超市、品牌餐饮、瓜果蔬菜、银行、药店、美容美发、洗衣、咖啡厅。

 

作为中小房企,应该努力提高产品附加值,应该打价值战,而非打价格战。打价值战才有未来。中小房企也可以适当「改行」,选择一些在原来行业里面有着很强能力,但是缺乏资金的企业,从投资者角度跟对方合作。

 

当然,不管是继续做大规模也好,转型升级也好,一个不可回避的问题是,存量市场变得越来越重要了……


 

▲ 新派公寓创始人王戈宏在明源地产研究院与中城联盟联合主办的「2017年中国房地产总裁峰会」上做《通过REITs打造持有资产管理闭环》的演讲

 

要产生大量新增的租赁住宅,一个手段是盘活存量,另一个手段是加大租赁房源供给。2017 年,中国最大的公寓已管理 40 万间房子,可谓十分的迅猛。

 

过去,开发商一直不太愿意做自持,是因为这玩意是个重资产,没法一下变现。可是,随着保利租赁 REITs 的横空出世,这一现状正得到扭转。

 

而新派公寓在国人对「长租公寓」这个名词还陌生之时就杀入了该领域。2013 年,新派在北京买了一个很破的楼,用 180 天改造,用 3 个月满租 100%。可是,持有 4 年时间来,还被认为是非常傻的行为,因为这个楼买下来是住宅楼,原来 2.2 万,现在是 8 万到 10 万的价格。为啥不卖掉套现?!

 

我认为,那还是传统的思维,新派公寓的目标是通过 REITs 打造持有资产管理闭环!持有 4 年以来,新派公寓租金涨 2 倍,资产增值翻 4 倍,加上赶上国家鼓励租赁行业的风口,深交所只用了 20 天就批准了其发行全国首支权益型长租公寓REITs,真正第一个把资产上市,完成了资产管理的闭环。

 

现在持有并不恐怖和可怕,关键是未来退出、打通资产管理的价值通路。可是,投行思维和传统开发思维的人干不了这事,因为算当下一算租售比就觉得不合适不做了。

 

REITs 很好地推动了自持物业崛起。世联行董事长陈劲松预言,「未来 5 年中国会迅速超越美国,诞生全球最大的 REITs,这个可能是分门别类的产业。公寓、养老、医疗,都可能同时会诞生出一个规模比我们目前看到的开发商更大、且健康指数更高的巨头。」


▲ 《极速风流》| 就像赛车比赛一样

房地产下半场危机与机遇并存

 

房地产下半场才刚刚开始,难免会面临各种各样的问题,但只要转变思路,学会新的干法,才有可能实现弯道超车。中城联盟一直致力于推动行业健康发展,因此与纽约大学联合举办了房地产特训营旨在学习美国房地产 100 年来的成熟经验,对房地产企业在国内迅速完成后开发时代的布局,找准在后开发时代的产品、经营模式和团队的再造都会有很大的帮助。

 

美国房地产特训营已成功举办三期,第四期将于 5 月 20 日启程,本次特别邀请冯仑作为全程导师,参与特训营的整个学习过程。同时,重点学习中国市场目前最关注、最聚焦的房地产细分领域:房地产科技创新、长租公寓、健康公寓、精品度假物业,除了在纽约大学深度学习经典案例和前沿模式,也将走进标杆企业,聆听操盘手分享实战经验。


我们期待关注自身长期发展方向、希望摆脱困惑、积极转型的企业参与本次特训营的学习与研讨。也希望通过此次特训营,帮助学员企业完成转型、提升业绩、开创崭新未来。

声明: 本文由(外国买房网_外房)原创编译,转载请保留链接: 未来的中国房地产,很可能是这样的
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