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当房地产遇上区块链、大数据与人工智能
发布时间: 2018-06-11   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 1735
标签: 房产|开发|时代

从1999年到现在的这20年里,房地产市场发展得非常快。2017年整个房地产市场的销售额有20万亿,其中新房14万亿,二手房6万亿。高速发展了近20年后,房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断,房地产已经进入到后开发时代。


所谓后开发时代,和开发时代有什么分别呢?开发时代是以单一产品——住宅——为核心,快速地买地、开发、建设、销售、交付,是这样一个快速的过程。开发时代的房企竞争的是三件事:规模、成本、速度。所以我们能看到,开发公司拿到地以后,基本上4个月就开始卖房了。


而在北京拿到一块地,能够卖房的时间只有18到22个月,速度的竞争已经到了非常激烈的程度,房企在一线城市的竞争压力越来越大,开始不断地往三四线城市走。同时,房企的规模也越来越大,单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为,现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄,市场要进入到后开发时代。


后开发时代是什么意思呢?就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅,而是包括住宅在内所有的房地产产品,不仅是购物中心、写字楼、医院,甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等等,这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目开始,一直到最后的运营,每个价值环节(开发、建设、管理、财务安排、最后运营),都成为地产商关注和创新的重点。



进入后开发时代,房地产和科技的联系越来越密切,和互联网越来越密切,和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技,需要关注以下几个方面:


首先,投资规模。2017年,与房地产科技相关的投融资活动,中国一共有60亿美金,美国大概有将近200亿美金。科技领域的投资,从规模上看,房地产科技肯定不是全世界增长最快的。很多人只注意到了AR、VR、人工智能等等,但房地产科技是增长很重要的领域,虽然过去一直被忽视。


很多我们熟悉的公司,比如说链家,就是房地产科技。链家通过互联网处理大量的信息,和每一个买房、租房的人发生连接,并提供服务。除了链家,WeWork做联合办公,这也是科技进步,把空间进行更加灵活的安排处理,让我们在空间的使用上发生了改变,不再像过去的办公室,一个大平层,简单的交付。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上,这个领域里还有很大的增长空间。



其次,房地产科技发展最快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面,进步是最快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多的数据。在国外,已经能够做到客户任何时间想买房、租房,不仅能够快速找到房源,而且能够实现在网上360度看房,看房之后还能快速估价。怎么估价呢?就是看这个房子周围,比如两公里、十公里内发生过的交易都是什么?把这些交易的价格都呈现给客户,同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价,以及经纪人的建议等数据都最快速给到客户,这样客户就能非常快地做出判断,要不要租或者买这个房子。


目前房地产跟互联网结合最重要的进步,是在买房、租房时的大数据处理已经非常完善了。美国已经有了这样的上市互联网公司,中国目前还没有这样的数据公司。中国目前主要是政府部门掌握估价。未来开始征收房地产税以后,中国也一定会有这样的公司出现。房地产科技第一个最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面,这个领域是最先成熟的。


智能家居方面,现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里,我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭里面,这个方面出现了非常多的公司,这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。



再次,房地产科技的应用方面,即资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业?像国贸三期这种,就叫投资级物业。国贸一期二期三期做了30年,一共就做100万平米,现在值2000亿以上,而且没有负债,这个叫投资级物业。30年就做这么一点事儿。我们知道,在中国,一个开发公司一年开发100多万平米,是非常容易的事情。但投资级物业牵涉到资产管理,这个资产管理分为硬体和软体,比如说机电和设备等,就是硬体;服务、租赁这些事情,就是软体。


举个例子,我们在纽约的一个同事,上班以外,自己还管理了60多间房子,跟别人一起管理物业。我问他,「你怎么能管60多间房子呢?你有3个孩子,还要上班,每天那么忙,你怎么管得过来?」他说,「很简单,全部都在网上管,比如说要报修水管坏了、客户租赁看房、交易等都在网上完成。」其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作,通过资产管理平台的软件系统,一个人能够管理几百个房子,非常简单。这就是所谓的不动产管理,实际上和科技有非常大的关系。



在开发阶段,现在也有快速建房系统,通过房地产和科技的结合来完成建设。最近我们投了一家特别有意思的小公司,就是通过网络来定制和建房子,一年增长了100%以上。这家公司在哪做呢?肯定不是在北京CBD里做,它在富裕地区的农村服务客户。这些地区,有不少愿意花七八十万盖房的农村青年,80后、90后,在使用互联网的过程中成长的,所以他们也道怎么用网络来定制。订完了以后,公司给他几百个可选择的图纸,选择好以后,网上付定金,定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里,如果有一家房子盖得特别漂亮,所有的人就会跟着学,所以这个公司叫易盖房,很容易盖房。


当然,现在房地产的投融资这块跟科技的结合也是非常快的。这个结合最典型的是一种特别的物业形式,就是消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产形式。现在开始用的一个方法是众筹,很多项目众筹的目的不完全是为了融资,而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。这样的方式,投资人未来又可以直接到这个场所去消费,在消费的过程中会给很多的照顾,这样就吸引人又投资又消费,在融资过程就把客户圈在一起。



此外,我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域,包括房地产领域。这些带来的变化,或者说挑战,最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面:


第一,我们家里面以后到底是请传统的保姆,还是用机器人保姆?现在已经有人开发出了机器人保姆,虽然用着不亲切,也不方便,甚至还觉得别扭。比如如果机器做错了事,你都没法生气,如果生气你会发现自己很滑稽,也没有意思。还是以前用人工的保姆觉得习惯,两个人互相生气也很有乐趣。但技术在进步,这些未来也许就不是问题了。所以这是对家政服务方面的挑战。有人提出未来卖房的时候直接配一个机器人保姆。机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点,现在还在讨论。


第二,可以用VR人工智能的方法,尽快的识别。让我们在租房或者买房前尽快识别了解室内空间,看是不是满足自己的需要。


第三,在制造领域,用3D技术盖房子,这项技术提升很快,速度也在提高,但目前还不能盖高层,大概3层以下有实验成功的,3层以上目前没有办法用打印的办法迅速盖起来。但是这个技术在进步,一旦技术成熟,盖房子速度会非常快。



第四,过去看地最牛的是坐直升机,现在看地已经不用直升机,用无人机,慢慢看。尤其是度假地,平时看的范围比较窄,用无人机,看的范围非常广。所以在看地方面,在观景、模拟未来景观和销售方面,无人机的应用也会越来越多。


第五,大数据的应用对于我们精准的资产管理也越来越有用。比如,我们通过地图,通过搜索,就知道每天在这个商圈里活动的人群大体上是什么年龄,什么样的人,几点人多,几点人少。以这样的方式,我们聚焦在物业管理和出租经营上,通过这些数据,让我们在做购物中心、做社区商铺的时候会有更精准的定位。


第六,区块链技术现在也越来越热闹,房地产行业最近在区块链技术上面也有很多讨论和研究,特别是在房地产金融服务这块,大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子,融资的时候,不需要通过现在这样一套手续,可以通过智能合约,我们叫做分布式的,一群人一群人直接融资,这个也是大家在努力研究的一个问题。


总之,虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视,但它的机会还是存在的。进入后开发时代,全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技,从而提供更好的空间体验和价值服务。

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