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REIT 是替代相关房地产投资的工具?
发布时间: 2018-07-12   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 1632
标签: 美国|新加坡|房地产投资信托|房地产公司


【waigf.com讯】房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,简称REIT) 是替代直接和相关房地产投资的工具吗?这是一个一直困扰着机构投资者的重要问题,但是目前仍然没有确凿的答案。


机构投资者是否将 REIT 视为他们房地产投资组合中的一部分?如果是这样,增加 REIT 的投资将减少房地产公司股票的投资。REIT 和房地产公司股票存在怎样的关系?


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                                                                                         投资是要持续一辈子的


针对以上问题,我们研究这两种房地产股票是否存在着共同的风险特征,是否会对同样的市场冲击做出反应。如果这两个市场被视为是相关的,我们可以期望它们的股价会同向波动。


我们通过研究 REIT 加入股票市场指数「之前」和「之后」对其他房地产公司股票价格变化的影响,来测试了两个市场价格之间的同步性和基本内在关系。我们测试了 REIT 纳入市场指数事件,对未纳入指数(非指数)REITs 和非指数房地产公司(Real Estate Companies)的股票价格的溢出效应。我们选择了美国和新加坡作为实验样本,两地房地产证券化市场无论在结构和特点上都截然不同。


美国 REIT 市场的历史可追溯到 1960 年。美国国会通过了房地产投资信托基金法案,为中小散户开辟了投资商业房地产的途径。



                                                                        ▲美国是全目前球第一大REITs市场

                                     总共拥有 225 只 REITs 产品,管理的资产超过 1.8 万亿美元


新加坡在 2002 年时,通过凯德置地(CapitaLand)作为保荐机构 (sponsor) 的凯德商用新加坡信托(前名为嘉茂信托) (CapitaLand Mall Trust,简称CMT),成为新加坡交易所(SGX)首只上市的 REIT。截至 2017 年 11 月,新交所共有 42 只挂牌 REIT。


本研究测试美国非指数 REITs 和非指数房地产股票对「2001 年 10 月 9 日」的美国第一只 REIT 加入标准普尔的市场指数的事件的反应。


在新加坡,凯德商用新加坡信托(CMT)和腾飞瑞资(Ascendas REIT)于 2005 年 3 月 18 日同时被纳入了新加坡海峡时报指数。我们利用这两个 REIT 加入海指的事件,来测试指数和非指数房地产股票股价的反应。凯德商用新加坡信托 (CapitaLand Commercial Trust),凯德置地的第二支商业办公楼信托,和新达信托(Suntec REIT) 是在 2005 年 3 月 18 日后才成立的非指数 REIT。由于在2005 年前,新加坡市场还没有其他上市的非指数 REITs,我们不能测试「纳入股票指数事件」对非指数 REIT 价格的影响。


                                                                                   ▲ 数据来源 DATASTREAM


用 2000 年至 2003 年间的测试期为基,美国拥有多达 176 只上市的 REIT,然而,上市的房地产股票只有 60 只。REIT 在美国房地产证券化市场上起着主导的地位。


新加坡 REIT 是在 2002 年之后才出现,新加坡的房地产股票存在历史较长。在2003 年至 2006 年测试期间,总共有 25 只房地产股票和 10 只 REIT 在新加坡上市。


我们用回归方法(regression method)研究了非指数 REITs 和非指数房地产股票对股票市场收益的关系。这是一种普遍用来衡量在资产定价模型中的系统风险的方法。


通过对美国 REIT 在 2011 年 10 月 9 日加入标普指数前后进行了研究。我们发现,美国 REIT 纳入股票指数事件对于非指数 REIT 和非指数房地产股票具有显著的风险溢出效应,并且对非指数房地产股票的风险溢出效应更强


不过,对新加坡市场的研究中,我们发现在房地产股票对 REIT 纳入指数事件的反应非常弱,并且不显著。无论是指数房地产股票还是非指数房地产股票的价格,都没有对新加坡 REIT 的纳入指数事件做出显著反应。


                                                        ▲ 如果把REITs和同期其他类别的资产进行比较

                                              不难发现 REITs 在危机之后表现明显优于其他类别资产


对机构投资者而言,这项研究成果能帮助他们改进在美国和新加坡的 REIT 和房地产股票资产组合的优化策略。他们必须了解两个重叠的房地产证券市场之间可能产生的溢出效应。


REIT 和房地产股票在美国和新加坡市场的价格行为各不相同,因此投资者们应该将美国市场的投资策略与新加坡市场区别开来。对个人投资者而言,REIT 不能有效地替代其他相关房地产资产的风险退避功能。


声明: 本文由(外国买房网_外房)原创编译,转载请保留链接: REIT 是替代相关房地产投资的工具?
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