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债字头上一把刀
发布时间: 2019-01-25   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 2047
标签: 冯仑|国内楼市

【waigf.com讯】每周五外国买房网小编会精选出一周的地产热点新闻,这里有最新的行业新闻,最近的行业现场,最全的地产信息。


本周焦点丨Focus


1、上市房企现债务违约:新昌集团宣布 4.5 亿美元债拖欠付款


在融资环境持续紧张的情况下,已有房企开始出现债券违约。


1 月 22 日,新昌集团公告称,公司有两笔总计 4.5 亿的美元债违约,拖欠付款。具体来看,一笔是 2018 年到期,年利率 8.75% 的 3 亿美元债,另一笔是 2019 年到期,年利率 8.5% 的 1.5 亿美元债。这也是 2019 年以来第一家宣布债务违约的上市房企。


新昌集团的官网资料显示,该公司成立于 1939 年,是亚洲历史最悠久的建造集团之一,提供全面建造、房地产及相关服务,业务涵盖楼宇建造、土木工程、机电工程、建造管理、室内装饰及特殊项目、铁路系统及房地产开发。曾经开发过著名的中环环球大厦、铜锣湾世贸中心、香港海洋公园、香港启德机场大楼、尖沙咀喜来登酒店等项目。


自 2015 年起,新昌集团进军内地大肆扩张。相继收购了位于广东佛山、山东泰安和天津等地的项目,共斥资逾百亿港元。然而,这并没有给新昌集团自身带来相应的获利,反而由于没有踩准市场的点使得公司陷入发展困境,现金流出现问题。


《生死线》丨生存还是毁灭?这是一个问题


2、佳源集团:今年偿债总额约 50 亿元,尚未出现金融机构抽贷


1 月 22 日 20 时,浙江房企佳源房地产集团有限公司在总部嘉兴召开媒体说明会。说明会上,佳源集团向媒体公布了其债务状况。佳源集团高管估计,今年佳源创盛控股集团有限公司(佳源集团母公司,100% 持有佳源集团股权)约有 25 亿元债务到期,加上行权的合计有 50 亿元左右,大部分是 7-10 月间到期。至 2018 年三季度,佳源创盛总负债率约 77%,每个月的兑付额不高,处于相对均衡排列,公司已经做了充分的思想准备。


佳源集团高管表示,经历股价崩盘后,的确对佳源国际的融资有影响,对发债进度有明显影响,考虑到投资者的利益,公司于 1 月 17 日主动终止了超短债的第二轮发行。


在未来的财务安排方面,公司高管表示,目前的融资计划仍安排有超短期债务、一年期债务等,也有计划发行约 30 亿元的中期票据。总体来说,目前虽有影响,但是并没有金融机构出现抽贷的情况。


根据佳源国际控股官方网站信息,该公司拥有超过 20 年物业开发经验,截至 2018 年 6 月 30 日,在中国拥有的物业组合超过 40 个,涵盖南京、扬州、南通、泰州、镇江及苏州等城市。


1 月 17 日下午,佳源国际控股开盘后突然遭遇清仓式抛售,跌幅一度接近 90% 报 1.4 港元。截至当天收盘,佳源国际报收于2.52 港元/股,跌幅 80.62%,市值 63.28 亿港元,此前的一天,佳源国际市值约 326 亿港元,一天之内佳源国际市值跌去 263 亿港元。


17 日晚上,佳源国际发布自愿公告称,其于当天到期的 3.5 亿美元 8.125% 优先有抵押票据未出现偿债违约情况,公司已经支付了所有未支付本金和利息。随后,在 1 月 21 日,佳源国际控股有限公司高管出席在香港半岛酒店举办的投资者午餐会,佳源国际主席表示,暴跌因投资机构恶意做空,与经营状况无关。



3、中国恒大再发 30 亿美元债,为现有债务进行再融资


中国恒大再发新债。1 月 23 日早间,中国恒大公告,公司在 1 月 22 日和瑞信、光银国际、中信银行(国际)及瑞银订立购买协议。


恒大将增发 2020 年到期 11 亿美元的 7.0% 优先票据(将与 2017 年 3 月 23 日发行的 2020 年到期 5 亿美元的 7.0% 优先票据合并及构成单一系列);增发 2021 年到期 8.75 亿美元的 6.25% 优先票据(将与 2017 年 6 月 28 日发行的 2021 年到期 5.98181 亿美元的 6.25% 优先票据合并及构成单一系列);增发 2022 年到期 10.25 亿美元的 8.25% 优先票据(将与 2017 年 3 月 23 日发行的 2022 年到期 10 亿美元的 8.25% 优先票据合并及构成单一系列),合计共 30 亿美元,发行日期为 1 月 25 日。


该笔发债的资金将为恒大现有债务进行再融资,剩余部分则用作一般用途。简单来说,就是「借新债还旧债」。


一方面是融资环境持续收紧,另一方面却是融资需求不断增加。这也是恒大进入 2019 年以来发的第一笔美元债。在 2018 年 11 月,中国恒大曾发行一笔利率高达 13.75% 的美元债。



4、房企前 20 强中 9 家负债率过高,融资高发「借新债还旧债」


据中国经济网报道,继 2018 年 11 月房企融资千亿、12 月融资 1600 亿后,进入 2019 年以来,房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计,目前为止已有 40 多笔融资,合计融资额度高达千亿,保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。


自去年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。大多数房企对于发债的目的大多在于「调整公司债务结构、满足资金需求、偿还境内公司债券及金融机构贷款」。还有一些是为了提前赎回旧的美元债,将借贷成本进一步降低,债务结构进一步优化。


恒大研究院此前发布的报告显示:从房企兑付规模来看,2018 年下半年到 2021 年到期规模分别为 2.9 万亿元、6.1 万亿元、5.9 万亿元和 3.4 万亿元。


值得注意的是,国家发改委去年底发文支持企业进一步融资,但一些房企因负债过高而被排除在外。


国家发改委在 2018 年 12 月 12 日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到,支持建筑业、房地产业营业收入大于 300 亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为,资产总额大于 1500 亿元,营业收入大于 300 亿元,不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过 85%。


根据文件要求,资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算,而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。


梳理 2017 年销售排名前 20 强的房企数据发现,万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等 11 家房企符合条件,其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外。


其中,万科、华夏幸福、绿城中国 2017 年资产负债率分别为 83.90%、81.10%、80.16%,其他几家房企负债率均低于 80%,中国海外发展 2017 年资产负债率 57.62%。


业内指出,房地产是高杠杆行业,高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模,业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型,但另一方面,如果外部融资不畅,内部销售又放缓,房地产行业的高周转不灵的情况下,尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡,成为横亘在房企面前的一大挑战。



楼市 | Real Estate Market


1、北京二手住宅成交均价现 10 年首跌,降幅达 7.1%


据证券日报报道,在北京二手住宅成交均价连续上涨 9 年后,二手住宅成交市场出现了大转折。据我爱我家集团研究院统计显示,2018 年全年,北京二手住宅成交均价首次出现同比下跌的现象。


据我爱我家集团研究院统计,2018 年北京全市的二手住宅网签总量为 153407 套,较 2017 年全年增长 12.6%。


值得关注的是,自 2009 年北京二手住宅网签量首次超越新房后,北京房地产市场就正式跨入存量时代。十年期间,北京二手住宅网签量在 2011 年、2014 年、2017 年经历了三次低谷。其中 2017 年的网签量虽然不是最低,但 50% 的环比降幅却是最大。因此,与 2017 年的市场腰斩相比,2018 年北京二手房市场存在一定程度的回温。


据我爱我家集团研究院统计显示,2018 年北京全市二手住宅的平均成交价格为 56118 元/平方米,环比 2017 年下跌 4284 元/平方米,跌幅达 7.1%;2009 年北京二手房成为市场主导时,其年成交均价为 13763 元/平方米,此后逐年上涨,2017 年涨至 60401 元/平方米,2018 则出现了十年的首次下跌。


对于后市的成交情况,我爱我家研究院认为:2019 年,若目前的政策调控局面得以继续,北京的二手房市场将延续 2018 年的态势——交易量稳步上升,价格回归理性。此外,逐步趋稳将是 2019 年北京二手房价的走势。



2、成都:正研究楼市调控「一城一策」方案,不能理解为放开限价


日前,成都市政协委员、市住建局局长张樵在接受成都商报-红星新闻记者专访时表示,市住建局正按照国务院要求,研究「一城一策」的具体方案,此后将制定「因地制宜」的政策,精准调控房地产市场,实现房地产市场健康发展,满足市民住房需求。


张樵告诉记者,今年,成都将坚持「房子是用来住的,不是用来炒的」的定位。他表示,成都市住建局目前正按照国务院要求,研究「一城一策」的具体方案。「成都被纳入到第二批试点城市,我们正为此做前期准备。」张樵告诉记者,除了「吸收」第一批试点城市的政策制定经验,他们还研究了成都的具体情况,此后将制定「因地制宜」的政策,实现精准调控。


同时,张樵对「成都将放开限价」的传言进行了回应:「实施一城一策,是为了更加实现精准地调控,不能理解为放开限价。」张樵解释,之前全国多城限价,是特殊阶段的特殊举措,而为了建立更加长效的房地产市场健康发展机制,「一刀切」将调整为「一城一策」。


「但这不能理解为放开限价。」他再次强调,成都将继续坚持「房子是用来住的,不是用来炒的」的定位,根据具体情况构建房地产市场健康发展长效机制,完成住房保障体系,按照产城相融、职住平衡理念,积极解决好住房「刚需」「刚改」问题,努力满足市民多元化住房需求。「必须把房地产管控到一个平稳的状态,防止暴涨暴跌。」



数据 | Data


1、去年全国 300 城卖地收入超 4 万亿元,杭州 2442 亿排第一


来自研究机构的数据显示,去年,一二线城市合计住宅土地流拍量创 6 年来最高纪录,同比上涨 167%;全国 300 城土地平均溢价率同比下降 16 个百分点。不过,全国 300 城卖地总收入超过 4.17 万亿,杭州、上海等七城收金破千亿。其中,杭州揽金 2442.9 亿,金额排名第一。


2、去年商品房销售面积创历史记录,两年库存少 1.8 亿平方米


1 月 21 日,国家统计局发布 2018 年全年全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,2018 年,商品房销售面积 171654 万平方米,比上年增长 1.3%,全年销售额149973亿元,增长12.2%。


中原地产研究中心数据显示:2018 年全年刷新了历史房地产销售纪录,其中2018 年 12 月单月在房地产企业冲刺下,也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录,成为第一次单月销售 2 万亿的月份。


不过,业内人士也表示,市场高峰已过,涨幅明显放缓,2019 年下调难免。


数据还显示,2018 年末,商品房待售面积 52414 万平方米,比 11 月末减少 214 万平方米,比上年末减少 6510 万平方米。宁吉喆指出,去库存效果显现,过去两年间共减少了 1.8 亿左右平方米的商品房库存。


中原地产研究数据显示,2014 年 4 月末,商品房待售面积 52652 万平方米,2018 年末,商品房待售面积 52414 万平方米,比 11 月末减少 214 万平方米。这也意味着库存已创 57 个月新低。



3、30 家房企年销售过千亿


2018 年已经过去,历经史上最严调控的房地产行业,依然取得了亮丽的业绩。商品房销售额连续第三年破 10 万亿大关。对于房地产企业来说,这可能是最好的时代,亦可能是最坏的时代。


证券时报·数据宝统计显示:去年排名前 200 各梯队房企规模持续增长,销售金额、集中度较 2017 年同期均有较大幅度的提升。其中,排名前 10 房企集中度达 26.9%,排名前 20 房企集中度达 37.5%。


2017 年,销售破千亿的房企只有 17 家;2018 年销售破千亿的房企已经飙升至 30 家。碧桂园去年流量金额 7286.9 亿元位居首位,万科地产和中国恒大去年流量金额均超 5000 亿元,分列第二、第三位。


在过去的一年,房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显,龙头企业市场占有率不断提升;同时严调控下龙头房企具有资金、规模等多重优势,生存空间更大。

声明: 本文由(外国买房网)编译,转载请保留链接: 债字头上一把刀
评论1条评论
  • 4084586383

    债字头上一把刀,不砍了自己,就砍了别人...

    2019/1/25 11:57:170

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