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高龄者住宅,「解围」日本老龄化困境
发布时间: 2019-05-08   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 2227
标签: 日本|老龄化问题

【waigf.com讯】近日,国务院办公厅印发了《关于推进养老服务发展的意见》,提出 28 条具体举措。业内人士分析,这一文件的出炉将为养老服务打通「堵点」,对养老产业布局产生重大影响。根据民政部有关专家预测,到 2050 年中国的老龄人口将占中国总人口的三分之一。

 

据不完全统计,国内目前已有近 40 家上市房企涉足养老业务,布局养老地产。但在中国的养老地产开发中,多数开发者是由于房地产业发展的压力而转型,尚存在缺乏运营及管理建设经验、医养结合不充分、专业护理型人才紧缺等诸多「痛点」。


而同在东亚地区的日本是全球老龄化最严重的国家之一。人口老龄化给经济社会的影响是全方位的:劳动力资源减少、储蓄率下降、企业经济效益受损,养老金、医疗保健、社会保障方面开支大幅增加。

 

截止 2017 年底,日本 65 岁以上老年人约 3500 万,占总人口的比例约为 27.05%。与 2000 年相比上升了 10.07 个百分点。在庞大的老年人口规模支撑下,日本养老地产有了相当程度的发展,在实践中已经形成了结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。

 

那么日本高龄住宅有何特色?对我国养老机构的发展有哪些值得借鉴之处?



完备及时的法令与政策支持


目前来看养老地产的发展大多是由医疗机构主导的集中式老年人社区,但日本的高龄住宅却多为独栋存在,很少形成规模化的小区。和北欧国家一样,日本注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。但在老龄化越发严重的中国,我们目前的养老地产却多为旅游项目改造,重硬件轻服务。同样面临少子高龄化的社会环境,日本对高龄者住宅的法令与政策支持值得思考和借鉴。


日本在 2011 年修订的「长者居住法」,放宽经营高龄者住宅的申请,甚至还能取得政府的资助。除了在税制上有优惠减免,新增建筑物、中古屋改造修缮,都有优厚补助金鼓励,增加民间企业投入的诱因,创造出庞大的产业链。此举不仅减少政府的财政负担,也解决了不少社会问题。


大多数高龄者住宅中都设有饭堂

图片来自Suumo.jp,由作者提供


日本政府利用法规及政策引导民间力量来提供附加价值高的自费服务,一方面满足高龄者需求,另一方面也增加营业者利润,更引发民间发展不同服务组合,也鼓励营业者提供不同经济条件的高龄者住宅及其他附加需求。


此外,因为老人的身体、经济状况都比较特殊,房东一般不愿意将房子出租给老人。日本政府出台了《高龄者专用租赁住宅登记标准》,由政府搭建面向老人的租赁信息平台,鼓励房东按照此标准将现有房屋进行改建并登记备案,老人就可顺利找到合适的住房。


日本的养老住宅目标是在 2020 年增至 60 万户。


图片提供:河內利成


极致的精细化运作


日本养老地产主要分为「机构设施」和「住宅」两大类。都不是以出售产权为目的的经营模式。「机构设施」模式是由开发商建造一所适合老年人居住的设施,设施内配置以护理为主的各种服务;而「住宅」则是房东通过收取租金得到投资回报的模式,特色是规模小、不间断服务、功能优化。


以松下所设立的「真心香里园」为例,其充分使用数字技术,大到卧室起居、小到扶手马桶都是智能家具设备,更结合了远程医疗终端、智能机器人等前沿技术,实现了对老年人无微不至的照顾。


高龄者住宅房內的紧急对讲及呼叫器


每位老人都随身佩戴定位装置。如果遇到危险,只要一摁开关,护理人员马上就可以赶去帮忙。类似的传感器无所不在:床脚处装有一个探测器,老人夜晚睡觉不慎掉下床,探测器会自动报警,通知控制中心;床单夹层也有探测器,探知老人是否大小便失禁,床单浸湿;厕所内的探测器更多。马桶盖和马桶座漆成不同颜色,防止老人弄错;老人入厕时间过长或有异常反应,头顶上的探测器会智能分辨,通知控制中心;抬手可及之处,是一个拉环,一旦需要时老人可直接呼叫。


床旁遥控器可调节床头和床尾的高度,外侧可直接转换成轮椅,行动不便的老人也能依靠自己轻松在室内活动,同时也减轻了护工的负担;坐位沐浴配套的轮椅可以直接进入槽内,减少了搬运的过程;床旁座椅式马桶器适用于如厕不方便的老人,马桶可自动冲洗;此外,还有智能玩具、洗发机器人、喂饭机器人等一系列智能机器人进行辅助照料工作。


浴室内随处可见的扶手


收费和盈利模式


日本的「机构设施」类高龄住宅收费项目包括:入住金、管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。老人入住时一次性支付的费用叫「入住金」,支付入住金的目的是购买「收费老人住家」内的一个单元的房屋、共用部分、公共设施及设备的「使用权」。


在东京,有些高端「收费老人住家」的入住金标准为 1 亿日元或 5000 万日元以上;中端的在 5000 万日元左右;低端住家在 1000 万日元以下。入住金可以事先一次、分期或每月收取。


位于石川县金沢市的Share金沢

选址在大学生聚居的地区

图片来自Suumo.jp,作者提供


除此之外,「收费老人住家」每月还可以收取的费用包括管理费、餐饮、护理、清洁等各种服务费。通过向每个入住老人收取一次性的「入住金」,把每个单元的部分或大部分成本回笼,开发商的资金压力得到了缓解。在运营过程中,再通过每个月收取管理费及服务费维持日常运营和回收其他投资成本。


「住宅」类高龄住宅不会收取「入住金」,按照房屋租赁的法律,房东可以收取相当于几个月租金的保证金。除房租收入,房东还可以向入住老人提供餐饮、清洁等服务增加收入。目前基本型住宅的费用每月约 5 万到 25 万日圆(折合人民币 3000 元到 15000 元),附加服务费用则依需求另计。


数据来源:国家统计局、观点指数整理


结语


目前中国养老体系主要有三种基本模式,一种是居家养老,是以家庭成员作为养老支撑主体,与中国传统思想「养儿防老」相契合,广大农村人口以居家养老模式为主,占整体养老比例 90%;一种是社区养老,是依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务,占整体养老比例 7%;一种是机构养老,例如养老院、养老公寓(养老地产)等,是以社会保障制度为根本,由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式,占整体养老比例的 3%。


或许现在对于中国的房企来说,养老地产「最好的时代」尚未来临,但随着人口老龄化的迅速加剧,少子甚至无子女家庭总数逐步扩大,养老产业巨大的市场空间即将释放,在这之前,企业在试水的同时也应当尽量多的学习和研究成功案例,以便结合本土特点做出最优选择。

声明: 本文由(外国买房网)编译,转载请保留链接: 高龄者住宅,「解围」日本老龄化困境
评论1条评论
  • 13762275311

    鉴于西欧先进国家安置高龄老人的实例,社区养老和机构养老对于人口老龄化的中国社会将是相对理想的解决方案。

    2019/5/8 11:51:140

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