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泰国房产投资攻略|曼谷—芭提雅—普吉实地踩盘感受

发布时间: 2019-05-08     所属栏目: 开发商资讯     点击次数: 2858 次     热门评论:0条
标签 泰国|曼谷|芭提雅|普吉岛

【waigf.com讯】泰国的房子到底值不值得买?于是为你们去踩了一次盘。任性的去了一趟泰国曼谷——芭提雅——普吉3个城市5天10余盘



01

曼谷


第一站选择曼谷,是因为国内直飞航线最多的是曼谷泰国的唯一一座超级大城市就是曼谷


曼谷目前常住人口接近1800万,曼谷的GDP为11042亿元。泰国的首都,也是泰国人口最多,经济最强盛的城市。人口占到泰国人口的30%,经济总量占到泰国全国总量的44%,曼谷港承担了泰国90%的进入口交易。


我查了下国内的人口和GDP排名。曼谷人口数量大概和北京,上海相当。而在经济上,和仅次于南京,杭州,和郑州,青岛,长沙差不多。但是曼谷的人均收入仅仅不到1万泰铢。和国内的差距非常大。


1、地产开发量并不大,与国内大城市完全不一样。

曼谷每年的开发量小的惊人。目前没有明确的数据统计。凭直觉开发量并不大。


没有所谓的30万建面的项目,百万建面更没有,并不用说我们的国内的千亩超级大盘。


基本上全是小规模开发,1栋楼、2栋楼、或者3栋楼。当地人介绍,泰国属于永久土地产权,所以土地都有归属 ,当地没有土地拍卖或者其他。所以大规模的土地很难拿。


         

你会就觉得整个曼谷,尤其是外围,眼睛看过去和我们中国的三线四线城市差不多。但是特别有意思的是,曼谷市中心街区的商场非常的现代化,无论是硬件,还是招商的品牌,以及人均消费,都和国内的一线城市,并没有太大差距。



2、 价格和租金,目前和国内的主流城市的价格持平。

曼谷的房价到底是多少? 曼谷每一年的开发量和消化量到底是多少?官方是没有数据的。


曼谷的主流价格在人民币2-4万,高端项目的价格应该6-10万。


曼谷的住宅价格,主要是由地段和品质双重决定的。曼谷基本上分为老城区和新城区。老城区的话,也就是在市中心,老的CBD有供应。在地铁沿线,非常中心的位置,价格基本在2-10万之间。



包括曼谷非常优质的教育资源,医疗资源,也都是向东部、东南部集中。也都基本集中在地铁沿线。超过地铁沿线500米和直接地铁入户的价格差异性非常大。


3、 一居产品为主

但是和国内差异非常大的是。目前曼谷,畅销的是一室一厅的产品。而非国内的两居三居产品。主要是和购买人群的需求和购买预算有很大关系。


产品层面,标配是健身房和泳池,以及五星的大堂。其次是图书室,以及健身跑道,楼顶泳池,花园餐厅。



营销展示层面的基本水准,也并不低于国内。我特别喜欢泰国当地的一个开发商的营销展示大厅。



4、 租金水平比较高。

曼谷的租金水平,着实让我有点吃惊。像在曼谷市中心的一些品质公寓,一个35㎡的一房一厅,月租金能达到7000元,


5、 投资回报率,高于国内绝大多数城市。

曼谷的投资回报率,还是相对比较可观的。70万的一房一厅,月租金3000元,年租金3.6万。年回报率约为5%。


需要注意的是,这里面没有扣除中介费,和物业费。泰国的中介费约为一月租金,物业费蛮贵的,一平米的物业费整体40-60泰铢,约人民币10-15元。且目前的这个租金为带看中介的租金报价,存在高估。所以实际的回报率还要更低一点。


6、 在曼谷那些区域属于非常优质的区域?

曼谷,买房,有几个优选:


(1) 优选城市核心区域,以及城市发展新区。

老城区目前除了核心区外,普遍较为破旧,所以新区腾空换鸟。有新的发展空间和利好。而新区优选东南。素坤线,往外围延伸的区域,都可以重点考虑。


(2)优选学校较为集中的区域。

曼谷的教育和医疗,在整个亚洲都非常有名,而学区房的意义和价值,参考国内。


(3)优选高端富人区,和高端居住区域。

为什么要重点提这个?因为曼谷的城市形象片区和片区之间,差异性非常大。以及拥有的资源差异非常大。并且整个曼谷都是个贫富差距非常大的城市。别买错了。



02

芭提雅


芭提雅是我们本次考察的第二站,芭提雅,有国内直飞航线,但是并不多。芭提雅距离曼谷仅仅1个半小时车程,未来曼谷芭提雅轻轨开通,将会缩短至30分钟。


这座城市以色情产业出名,比如泰国人妖表演。




芭提雅也是非常有名的泰国旅游海滨城市,且海水干净,慢生活,消费低廉,芭提雅成为了大量的美国人、俄罗斯人、以及曼谷度假的圣地。



但是芭提雅在国际上的知名度不及普吉,包括每一年的旅游人口量。


芭提雅的消费和国内正常的一个二线城市的消费水准差不多,800一晚上可以住到万豪、400一晚上能住很多的酒店。所以大家要注意了,如果有人告诉你你买的房子后期返租每天的租金可以到500、800,那绝对有点忽悠了。


1、 开发量依然非常小,项目数量多。

开发体量依然非常小,不累述。但是项目数量其实也蛮多的,且也蛮密集的。主要是围绕着海边,或者芭提雅的居住区。


2、价格目前还处于低位。

芭提雅的价格相比曼谷要低很多,芭提雅的价格范围从1.5-5万不等,主流的产品依然还是在1.5-3万以内


3、 芭提雅对于泳池的依赖性更大于曼谷

甚至参观的几个小区里,泳池即景观。小区的核心园林基本上全部是大面积的泳池。且有意思的是,从早晨到泡到晚上,你会发现,有蛮多的中国人。



4、 投资回报率较高。

像常规的社区,一房一厅总价精装修拎包入住,40-75万,月租金在3000元-4000元之间。年回报率能达到6%。


整体来看,芭提雅的项目的回报率能达到5%-8%之间,甚至当地一些项目签返租协议,保本6%。


从走访的小区来看,整体的入住率相对较高,和国内常见的偏僻的文旅空城项目,有很大的差异性。


03

普吉岛


普吉是因为海太美,异常的美。忘记了时间和来访的任务。普吉岛绝对是东南亚最佳的海滨旅游目的之一。


海滩异常的美,蓝的漂亮纯净。花200泰铢可以在普吉的沙滩上趟一整天,50泰铢冰冻的新鲜椰子水,100泰铢能在普吉的餐厅里买一碗冬阴功汤和一份沙拉。比我们的海南酒店便宜,消费低廉,普吉聚集了大量的美国人、俄罗斯人、日本人和中国人、以及泰国人。



普吉和芭提雅不同,普吉似乎比芭提雅更国际化,芭提雅小清新,普吉则更面向世界游客。所以普吉的房价比芭提雅要稍微贵一点,普吉的房价基本上在2-5万之间,最贵的据说过了20万。


普吉每一年的开发量,也非常小,据说普吉作为一个生态岛和国际化旅游岛,每一年都严格的控制土地开发量,以及土地开发的强度。所以普吉限高,限制容积率。



普吉的开发,主要围绕三个板块,普吉岛西海岸、普吉岛东海岸、普吉镇。


普吉西海岸和东海岸,都有非常好的海景资源;普吉镇上则是有非常高端的大气全面化的大的购物中心,医院和学校。


目前普吉岛西海岸的价格在3-5万元;东海岸的价格在2-3万元每平米;普吉镇次之。


普吉作为国际化旅游岛,常年有旺盛的游客和度假人群,所以整体的租金也较高。但因为整个购置成本不低,所以回报率一般也在5-8%。

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