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泰国房产投资攻略|曼谷—芭提雅—普吉实地踩盘感受
发布时间: 2019-05-08   所属栏目: 开发商资讯    点击次数: 2560
标签: 泰国|曼谷|芭提雅|普吉岛

【waigf.com讯】泰国的房子到底值不值得买?于是为你们去踩了一次盘。任性的去了一趟泰国,曼谷——芭提雅——普吉3个城市5天10余盘



01

曼谷


第一站选择曼谷,是因为国内直飞航线最多的是曼谷。泰国的唯一一座超级大城市就是曼谷。


曼谷目前常住人口接近1800万,曼谷的GDP为11042亿元。泰国的首都,也是泰国人口最多,经济最强盛的城市。人口占到泰国人口的30%,经济总量占到泰国全国总量的44%,曼谷港承担了泰国90%的进入口交易。


我查了下国内的人口和GDP排名。曼谷人口数量大概和北京,上海相当。而在经济上,和仅次于南京,杭州,和郑州,青岛,长沙差不多。但是曼谷的人均收入仅仅不到1万泰铢。和国内的差距非常大。


1、地产开发量并不大,与国内大城市完全不一样。

曼谷每年的开发量小的惊人。目前没有明确的数据统计。凭直觉开发量并不大。


没有所谓的30万建面的项目,百万建面更没有,并不用说我们的国内的千亩超级大盘。


基本上全是小规模开发,1栋楼、2栋楼、或者3栋楼。当地人介绍,泰国属于永久土地产权,所以土地都有归属 ,当地没有土地拍卖或者其他。所以大规模的土地很难拿。


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你会就觉得整个曼谷,尤其是外围,眼睛看过去和我们中国的三线四线城市差不多。但是特别有意思的是,曼谷市中心街区的商场非常的现代化,无论是硬件,还是招商的品牌,以及人均消费,都和国内的一线城市,并没有太大差距。


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2、 价格和租金,目前和国内的主流城市的价格持平。

曼谷的房价到底是多少? 曼谷每一年的开发量和消化量到底是多少?官方是没有数据的。


曼谷的主流价格在人民币2-4万,高端项目的价格应该6-10万。


曼谷的住宅价格,主要是由地段和品质双重决定的。曼谷基本上分为老城区和新城区。老城区的话,也就是在市中心,老的CBD有供应。在地铁沿线,非常中心的位置,价格基本在2-10万之间。


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包括曼谷非常优质的教育资源,医疗资源,也都是向东部、东南部集中。也都基本集中在地铁沿线。超过地铁沿线500米和直接地铁入户的价格差异性非常大。


3、 一居产品为主

但是和国内差异非常大的是。目前在曼谷,畅销的是一室一厅的产品。而非国内的两居三居产品。主要是和购买人群的需求和购买预算有很大关系。


产品层面,标配是健身房和泳池,以及五星的大堂。其次是图书室,以及健身跑道,楼顶泳池,花园餐厅。


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营销展示层面的基本水准,也并不低于国内。我特别喜欢泰国当地的一个开发商的营销展示大厅。


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4、 租金水平比较高。

曼谷的租金水平,着实让我有点吃惊。像在曼谷市中心的一些品质公寓,一个35㎡的一房一厅,月租金能达到7000元,


5、 投资回报率,高于国内绝大多数城市。

曼谷的投资回报率,还是相对比较可观的。70万的一房一厅,月租金3000元,年租金3.6万。年回报率约为5%。


需要注意的是,这里面没有扣除中介费,和物业费。泰国的中介费约为一月租金,物业费蛮贵的,一平米的物业费整体40-60泰铢,约人民币10-15元。且目前的这个租金为带看中介的租金报价,存在高估。所以实际的回报率还要更低一点。


6、 在曼谷那些区域属于非常优质的区域?

曼谷,买房,有几个优选:


(1) 优选城市核心区域,以及城市发展新区。

老城区目前除了核心区外,普遍较为破旧,所以新区腾空换鸟。有新的发展空间和利好。而新区优选东南。素坤线,往外围延伸的区域,都可以重点考虑。


(2)优选学校较为集中的区域。

曼谷的教育和医疗,在整个亚洲都非常有名,而学区房的意义和价值,参考国内。


(3)优选高端富人区,和高端居住区域。

为什么要重点提这个?因为曼谷的城市形象片区和片区之间,差异性非常大。以及拥有的资源差异非常大。并且整个曼谷都是个贫富差距非常大的城市。别买错了。


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02

芭提雅


芭提雅是我们本次考察的第二站,芭提雅,有国内直飞航线,但是并不多。芭提雅距离曼谷仅仅1个半小时车程,未来曼谷芭提雅轻轨开通,将会缩短至30分钟。


这座城市以色情产业出名,比如泰国人妖表演。


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芭提雅也是非常有名的泰国旅游海滨城市,且海水干净,慢生活,消费低廉,芭提雅成为了大量的美国人、俄罗斯人、以及曼谷人度假的圣地。


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但是芭提雅在国际上的知名度不及普吉,包括每一年的旅游人口量。


芭提雅的消费和国内正常的一个二线城市的消费水准差不多,800一晚上可以住到万豪、400一晚上能住很多的酒店。所以大家要注意了,如果有人告诉你你买的房子后期返租每天的租金可以到500、800,那绝对有点忽悠了。


1、 开发量依然非常小,项目数量多。

开发体量依然非常小,不累述。但是项目数量其实也蛮多的,且也蛮密集的。主要是围绕着海边,或者芭提雅的居住区。


2、价格目前还处于低位。

芭提雅的价格相比曼谷要低很多,芭提雅的价格范围从1.5-5万不等,主流的产品依然还是在1.5-3万以内


3、 芭提雅对于泳池的依赖性更大于曼谷。

甚至参观的几个小区里,泳池即景观。小区的核心园林基本上全部是大面积的泳池。且有意思的是,从早晨到泡到晚上,你会发现,有蛮多的中国人。


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4、 投资回报率较高。

像常规的社区,一房一厅总价精装修拎包入住,40-75万,月租金在3000元-4000元之间。年回报率能达到6%。


整体来看,芭提雅的项目的回报率能达到5%-8%之间,甚至当地一些项目签返租协议,保本6%。


从走访的小区来看,整体的入住率相对较高,和国内常见的偏僻的文旅空城项目,有很大的差异性。


03

普吉岛


普吉是因为海太美,异常的美。忘记了时间和来访的任务。普吉岛绝对是东南亚最佳的海滨旅游目的之一。


海滩异常的美,蓝的漂亮纯净。花200泰铢可以在普吉的沙滩上趟一整天,50泰铢冰冻的新鲜椰子水,100泰铢能在普吉的餐厅里买一碗冬阴功汤和一份沙拉。比我们的海南酒店便宜,消费低廉,普吉聚集了大量的美国人、俄罗斯人、日本人和中国人、以及泰国人。


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普吉和芭提雅不同,普吉似乎比芭提雅更国际化,芭提雅小清新,普吉则更面向世界游客。所以普吉的房价比芭提雅要稍微贵一点,普吉的房价基本上在2-5万之间,最贵的据说过了20万。


普吉每一年的开发量,也非常小,据说普吉作为一个生态岛和国际化旅游岛,每一年都严格的控制土地开发量,以及土地开发的强度。所以普吉限高,限制容积率。


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普吉的开发,主要围绕三个板块,普吉岛西海岸、普吉岛东海岸、普吉镇。


普吉西海岸和东海岸,都有非常好的海景资源;普吉镇上则是有非常高端的大气全面化的大的购物中心,医院和学校。


目前普吉岛西海岸的价格在3-5万元;东海岸的价格在2-3万元每平米;普吉镇次之。


普吉作为国际化旅游岛,常年有旺盛的游客和度假人群,所以整体的租金也较高。但因为整个购置成本不低,所以回报率一般也在5-8%。

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